مالیات املاک و مستغلات در ترکیه

داشتن املاک و مستغلات در ترکیه یک ابزار سرمایه گذاری سودآور است که با افزایش ارزش و درآمد اجاره به دست می آید، اما مالکان باید مانند هر کشوری مالیات املاک و مستغلات را بپردازند. خوشبختانه، مالیات بر دارایی در ترکیه مقرون به صرفه تر از بسیاری از کشورهای دیگر است.

انواع مالیات بر ملک که در ترکیه اعمال می شوند

برای مطلع شدن از زمان و نحوه ی پرداخت انواع مالیات املاک در ترکیه مطلب زیر را مطالعه فرمائید.

• مالیات نقل وانتقال سند ملک (Tapu Devir Vergisi)
• مالیات بردرآمد اجاره ملک (Emlak Kira Geliri Vergisi)
• مالیات برمفاد املاک و مستغلات (Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi)
• مالیات سالیانه ی املاک و مستغلات (Yıllık Gayrimenkul Vergisi)
• مالیات بر ارث (Miras Vergisi)
• مالیات بر ملک هدیه شده (Hediye Gayrimenkul Vergisi)
• مالیات بر ارزش افزوده (Katma Değer Vergisi)

مالیات نقل وانتقال سند ملک

این مالیات برای یک بار بخاطر انتقال سند ملکی به اداره کل ثبت زمین و کاداستر پرداخت میگردد. قانون مربوط به نقل انتقال اسناد ملکی نشان میدهد که هردوطرف، هم خریدار وهم فروشنده 3 درصد از قیمت متعلق به ملک خریداری شده را پرداخت می کنند.

شرکت های حقوقی نیز از این قانون پیروی میکنند. با این حال، فروشنده ها در ترکیه از خریدار می خواهند که مالیات نقل وانتقالات را به طور کامل بپردازد. این توصیه میشود که درهنگام مذاکره در باره قیمت فروش، درمورد هزینه مالیات نقل وانتقال اسناد ملکی صحبت کنید. این پذیرفته شده است که درصورت عدم توافق، مالیات کامل انتقال اسناد ملکی را خریدار میپردازد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک

زمانی که ملک خود را درترکیه اجاره می دهید، شما باید مالیات بپردازید و نرخ مالیات که شما میپردازید بستگی به قیمت اجاره ملک تان دارد. تا پایان هرماه مارس، صاحبان ملک باید درآمد خود به اداره امور مالیاتی اعلام کنند. اینجا چند مقیاس خاص از قیمت اجاره سالانه وجود دارد. نرخ مالیات بر درآمد اجاره شما بستگی به این دارد که درآمد شما به چی میزان است. که این نرخ ها به شرح زیر هستند:

حدود 18.000 لیر ترکیه: 15 درصد
18.000 تا - 40.000 لیر ترکیه 20: درصد
40.000 تا - 98.000 لیر ترکیه 27: درصد
98.000 تا - 500.000 لیر ترکیه 35: درصد
بیشتراز 500.000لیر ترکیه: 40 درصد

* میزان مالیات سالانه درهرماه ژانویه، توسط دولت اعلام میشود. آخرین تارخ بروزرسانی 02.01.2020 است.

مثال: محاسبه مالیات بردرآمد اجاره ملک; فرض کنید شما یک مغازه را با درآمد 15.000 لیرترکیه درماه اجاره می دهید. شما سالیانه 180.000 لیرترکیه درآمد دارید.

اول15 درصد از 18.000لیر ترکیه: 2.700 لیر ترکیه
20 درصد از 22.000 لیر ترکیه: 4.400 لیر ترکیه
27 درصد از 58.000 لیر ترکیه: 15.660 لیر ترکیه
35 درصد از 82.000 لیر ترکیه: 28.700 لیر ترکیه

شما در کل مبلغ 2.700 + 4.400 + 15.660 + 28.700 = 51460 لیرترکیه مالیات اجاره ملک را برای درآمد سالانه 180.000 لیر ترکیه پرداخت می کنید.اگرشما این ملک تجاری را بهیک مستاجر اجاره دهید که به طور کامل قرارداد اجاره را اعلام می کند، مستاجر قبلاً 45000 لیر ترکیه را ازطرف شما به عنوان مالیات کسرشده از حقوق ماهیانه به اداره مالیات می‌پردازد. دراین حالت، شما 51460 - 45000 = 6460 لیر ترکیه پرداخت می کنید. مستجرمی خواهد از پرداخت مالیات اضافی جلوگیری کند، آنها میخواهند مبلغ اجاره کمتری را نشان بدهند. که شاید مالیات زیان آور برای مالک باشد.

اگر ملک مسکونی باشدمستاجرهیچ مالیات اضافی پرداخت نمی‌کند بنابراین مالک مالیات کامل را می‌پردازد.اگر می خواهید در املاک با درآمد اجاره ای سرمایه گذاری کنید آنتالیا هومزبه شما به جای ملک مسکونی به املاک تجاری توصیه می‌کنند.

مالیات سود املاک و مستغلات

اگردر5 سال اول خرید خود، ملک تان را بفروشید، باید مالیات سود املاک و مستغلات را به دفتر مالیاتی پرداخت کنید. این یک نوعی ازمالیات برسود، برای تفاوت بین خرید و فروش است. این میزان مالیات 15 درصدی پس از افزایش تورم سالانه است. تورم ارزش پول را کاهش می‌دهد، بنابراین مالیات، خالص تورم است. شما باید سود خود را بعد از فروش ملک، تا ماه مارس سال بعدی اعلام کنید. اگر بعد از 5 سال توسط یک شخص/ شرکت به فروش برسد، اعمال نمی‌شود. شرکت‌ها حق معافیت زمانی ندارند، شرکت‌ها همیشه حقوق خود را می‌پردازند. شما می توانید هزینه های بهره بانکی را (در صورت دریافت وام مسکن) مالیات نقل انتقال سند، مالیات سالانه ملک، وهرقدرهزینه بازسازی که شما دراین ملک خرج کرده‌اید را حذف کنید.

مثال، محاسبه مالیات برسود؛ فرض کنید یک خریدارملک را درماه مي 2016 به مبلغ 100.000 لیر ترکیه خریداری کرده است. او آن را در آگوست 2020 به مبلغ 200.000 لیر ترکیه به فروش می رساند. در اینجا 100.000 لیرترکیه بین مبلغ خرید و فروش تفاوت وجود دارد. میزان تورم ازسال 2017 و 2020 درمجموع 58 درصد بوده، به این معنی است که به دلیل وجود تورم، مبلغ 58.000 لیر ترکیه را پرداخت نمی کند. سود خالص 42.000 لیرترکیه است. هنگام خرید به عنوان مالیات نقل وانتقالات مبلغ 22.000 لیرترکیه هزینه دارد. سود وام را که به بانک بخاطرمالیات بر املاک برای4 سال پرداخت کرده است. این هزینه ها را از سود ناخالص جدا می کند. 42.000 لیر ترکیه - 22.000 لیر ترکیه = 20.000 لیر ترکیه سود خالص 20.000 لیر ترکیه است و او باید 15درصد ازاین مبلغ را بپردازد. 3.000 لیرترکیه به عنوان مالیات سود املاک و مستغلات میباشد.

مالیات املاک سالانه

اگر شما در ترکیه صاحب ملک هستید، باید مالیات سالانه املاک و مستغلات را به شهر داری ها پرداخت کنید. هزینه های مالیات بر ملک در کلانشهر ها و شهر ها متفاوت است. مالیات بر املاک سالانه پرداخت می شود؛ و همچنان شما می توانید در بانک ها دستور پرداخت خودکار را بدهید.

نرخ مالیات بر ملک به شرح زیر است:

نوع ملک	کلان شهر ها	شهر ها
املاک مسکونی	0.2%	0.1%
املاک تجاری	0.4%	0.2%
مزرعه ها	0.2%	0.1%
زمین ها	0.6%	0.3%

مالیات بر ارث

زمانی که شخصی یک ملک را در ترکیه به ارث می برد، باید مالیات آنرا بپردازد. میزان مالیات بستگی به ارزش ارث دارد. که این نرخ ها قرار ذیل است:

در حدود 160.000 لیرترکیه: 1 درصد
160.000 تا510.000 لیر ترکیه: 3 درصد
510.000تا1.280.000 لیر ترکیه: 5 درصد
1.280.000 تا 2.780.000 لیر ترکیه: 7 درصد
بیش از 2.780.000 لیر ترکیه: 10 درصد

مالیات بر ملک / دارایی هدیه

زمانی که کسی ملک را به عنوان هدیه دریافت می کند، آنها نیزموظف به پرداخت مالیات ملک هدیه در ترکیه هستند. اگر این هدیه از طرف یکی ازاعضای خانواده (همسر، والدین یا فرزندان) گرفته شود، مالیات هدیه 50 درصد کاهش می یابد. نرخ‌های مالیاتی به ارزش ملک بستگی دارند. و به شرح زیر هستند:

حداکثر 160.000 لیر ترکیه: 10 درصد
160.000 تا510.000 لیر ترکیه: 15 درصد
510.000 تا1.280.000 لیر ترکیه: 20 درصد
1.280.000 تا 2.780.000 لیر ترکیه: 25 درصد
بیش از 2.780.000 لیر ترکیه: 30 درصد

مالیات بر ارزش افزوده

اگر ملک متعلق به یک شرکت باشد، باید در هنگام فروش فاکتور وجود داشته باشد. اگر ملک متعلق به شخص باشد، این بدان معنی است که مالیات بر ارزش افزوده مشمول این خرید نیست. زیرا اولین کسی که این ملک را خرید کرده است قبلاً مالیات بر ارزش افزوده خود را پرداخت کرده است.

در ترکیه چندین پارامتر برای تعیین مالیات بر ارزش افزوده برای یک ملک استفاده می شود. برای درک قوانین مالیات بر ارزش افزوده در ترکیه، ما باید بدانیم که ارزش منصفانه زمین arsa rayiç bedeli)) چگونه است؛

ارزش منصفانه زمین: ارزش بازار زمین در هر متر مربع توسط کمیته شهر (کمیسیون ارزشگذاری) تصمیم گرفته می شود. هر 4 سال یک بار کمیته شهر با یک دیگر جمع می شوند و ارزش های بازار زمین را خیابان در خیابان تصمیم می گیرد. ارزش منصفانه زمین به موقیعت اراضی مرتبط، فاصله تا بانک ها، حمل و نقل عمومی، مراکز خرید و غیره بستگی دارد.

قوانین مالیات بر ارزش افزوده برای آپارتمان ها، املاک تجاری و زمین ها؛

نوع املاک	1%	8%	20%
آپارتمان ها	ارزش منصفانه زمین < 1.000 لیرترکیه و مترمربع خالص < 150 و یا پروژه در حال تغییر و تحول شهری و مترمربع خالص < 150	1.000 لیرترکیه < ارزش منصفانه زمین < 2.000 لیرترکیه و مترمربع خالص < 150	ارزش منصفانه زمین > 2.000 لیرترکیه و یا مترمربع خالص > 150
تجاری	-	-	زمین های متعلق به شرکت همیشه 20 درصد مالیات بر ارزش افزوده دارند
زمین	-	-	زمین های متعلق به شرکت همیشه 20 درصد مالیات بر ارزش افزوده دارند

جلوگیری از مالیات مضاعف در خرید ملک

مالیات مضاعف عبارت است از مالیات بر درآمد که دو برابر در همان منبع درآمد پرداخت می شود. مالیات مضاعف در تجارت و یا سرمایه گذاری بین المللی هنگامی اتفاق می افتد که درآمد مشابهی در دو کشور مختلف مالیات میگیرد.

اگر شخصی با اوراق شهروندی به کشوری دیگری متصل شده است (در بعضی مواقع تابعیت دوگانه) و در یک کشور دیگری اقامت داشته و از آن کشور درآمد کسب کرده یا در آن کشور سرمایه گذاری می کند، کدام کشور مالیات خواهد گرفت، مسئله ای است که باید حل شود. برای حل این مشکل، مشخص می شود کدام کشور مرجع مالیات با اصول حقوقی بین المللی است.

روش های جلوگیری از مالیات مضاعف

1. روش های ملی: یک کشور می تواند با ایجاد مقررات در قانون خود از اثرات مالیات مضاعف جلوگیری کند.

2. روشهای بین المللی: یکی از راه های که می توان در جلوگیری از مالیات مضاعف به کاربرد، ایجاد توافق های بین المللی بین کشور های بر مبنای تقسیم قدرت است تا با قدرت مالیاتی آنها مغایرت نداشته باشد.

یکی از مقررات موجود برای جلوگیری از توافق مالیات مضاعف که توسط ترکیه و کشورهای سوم امضا شده است. هدف از این توافق ها ورود سرمایه خارجی به ترکیه است.

فهرست کشورهای توافق نامه مالیات مضاعف

کره جنوبی	هلند	اردن	استونی	آلبانی
اسپانیا	نیوزلند	قزاقستان	اتیوپی	الجزایر
سودان	نروژ	قرقیزستان	فنلاند	استرالیا
سوئد	عمان	کوزوو	فرانسه	اتریش
سوئیس	پاکستان	کویت	گامبیا	بحرین
سوریه	فیلیپین	لتونی	جورجیا	بنگلادش
تاجیکستان	لهستان	لبنان	آلمان	بلاروس
تایلند	پرتغال	لیتوانی	بریتانیای کبیر	بلژیک
تونس	قطر	لوکزامبورگ	یونان	بوسنی و هرزگوین
ترکمنستان	رومانیا	مقدونیه	مجارستان	برزیل
قبرس	روسیه	مالزی	هند	بلغارستان
امارات متحده عربی	عربستان سعودی	مالت	اندونزی	کانادا
اوکراین	صربستان	مکزیک	ایران	چین
ایالات متحده آمریکا	سنگاپور	مولداوی	ایرلند	کرواسی
ازبکستان	اسلواکی	مغولستان	اسرائيل	جمهوری چک
ویتنام	اسلوونی	مونته نگرو	ایتالیا	دانمارک
آلمان, رومانیا	آفریقای جنوبی	مراکش	ژاپن	مصر