Türkiye'de Gayrimenkul Alırken KDV Muafiyeti

Son zamanlarda Türkiye’de gayrimenkul satın alarak yatırım yapmak kaçırılmayacak bir fırsat haline geldi. En az 400.000 dolarlık gayrimenkul satın alan yatırımcılara teşvik amaçlı verilen KDV oranlarındaki indirimler, damga vergilerinin sıfırlanması veTürk vatandaşlığı fırsatı burayı sevilen, yatırım yapmak için avantajlı bir yer haline getirdi. Tüm bu gelişmelerin ardından Türk Hükümeti emlak alım satımı için ödenen KDV vergisini yabancı alıcı ve yatırımcılar için tamamen kaldırarak uluslararası emlak ticaretini arttırmaya çalıştı. KDV muafiyetine ilişkin kanun ise 1 nisan 2017 tarihinde yürürlüğe girdi.

Kanuna göre yurt dışında yaşayan bazı Türk vatandaşları ve yabancı uyruklu vatandaşlar bir inşaat şirketinden emlak satın almak kaydıyla KDV ödemek zorunda kalmayacak fakat kanundan haksız yere faydalanan kişiler daha sonrasında tahsil edilemeyen vergileri ödemek zorunda bırakılacak ve vergi cezasına çarptırılacaklardır.

Kanundan yararlanabilecek kişiler

- Yurt dışında 6 aydan fazla süredir yaşamakta olan, oturma ve çalışma iznine sahip vatandaşlar
- Türkiye’ye yerleşmemiş yabancı uyruklu vatandaşlar
- Türkiye’de herhangi bir kar elde etmeye çalışmayan kuruluşlar

Önemli not: Yurt dışında yaşıyor olup Türkiye’ye bağlı kurum ve kuruluşlarda çalışan Türk vatandaşları KDV muafiyetinden yararlanamayacaktır.

Kanundan yararlanabilmek için gerekli olan şartlar

- Yalnızca inşaat şirketlerinden satın alınan yeni inşa edilmiş gayrimenkuller kabul edilmektedir.
- Satış fiyatı döviz üzerinden verilmelidir
- Satın alınan gayrimenkul bir yıl boyunca başka birine satılamaz. Gayrimenkulün satılması durumunda KDV tutarı tahsil edilecektir.

Türkiye’de %1, %8 ve %20 oranlarında olacak şekilde alınan üç tür KDV bulunmaktadır. Uygun fiyatlı gayrimenkullerden genellikle %1 KDV alınırken, yüksek fiyatlarla satışa sunulan gayrimenkullerden %8 ve %20 oranlarında KDV alınmaktadır. Antalya’daki katma değer vergisi oranları genellikle %1 civarında seyrederken, İstanbul’da bulunan inşaat şirketlerinden yapılan emlak alım satımları sırasında %8 ve %20 oranında katma değer vergisi alınmaktadır.

Note: Gayrimenkul satın almadan önce bir müteahhite KDV oranını sormanızı öneririz. Ne kadar vergi ödemeniz gerektiği hakkında bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları için gerekli belgeler

- Türkiye’de bulunan resmi elçilikler veya konsolosluklardan alınan çalışma izni ya da çalışma iznine eş değer belge.
- Vatandaşın satın alma tarihinden itibaren en az altı ay orada olduğunu gösteren kanıt niteliğinde bir belge.

Henüz Türkiye’ye yerleşmemiş olan yabancılar için gerekli belgeler

-Yabancı kişinin yaşadığı ülke tarafından verilecek olan pasaportun bir fotokopisi veya turkuaz kart.
-Satın alım işlemini yapacak kişinin vergi dairesinden alacak olduğu Türkiye’de oturmadığını kanıtlayan belge.

Türkiye’de kar elde etmeyen kuruluşlar için gerekli belgeler

- Kuruluşun halen faaliyette olduğunu gösteren kanıt niteliğinde apostilli belge.
- Şirketin Türkiye’de kar eden bir kuruluş olmadığına dair belge.

Satın alım işlemini döviz ile yapacak kişiler için gerekli belgeler

- Satın alım işlemi için ödenecek miktar eğer yurt dışından bir banka aracılığı ile yapılacaksa, ödeme tutarının Türkiye’deki bir bankaya aktarılması gerekmektedir. Sonrasında bankadan alınan dekont ilgili makama ulaştırılmalıdır.
- Eğer ücret tutarı yurt dışına bağlı bankalara ait bir kredi kartı ile ödendiyse, Türkiye’deki bir bankadan işlemin yapıldığını ispatlayan türde bir belge alınmalıdır.
- Fiyat tutarının yurt dışından Türkiye'ye nakit olarak getirilmesi halinde ilgili gümrük idaresinden yazılı belge alınması gerekmektedir.

Yukarıda sıralanan gerekli belgeler satıştan önce hazır bulundurulmalıdır.

Taahhütname

Bu belge, alıcının KDV muafiyetine ilişkin taahhüdü içindir. Taahhütname satış aşamasında imzalanabilir.

KDV Muafiyetiyle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

S: Gayrimenkul satışlarında KDV muafiyet şartları nelerdir?
C: Yurtdışında 6 aydan uzun bir süredir yaşamakta olan Türk vatandaşları ve yabancılar Türkiye’de satın alacakları ilk gayrimenkul için KDV muafiyetinden yararlanabilmektelerdir. Ödeme şekli yabancı para birimiyle yapılır ve sahip olunan gayrimenkul bir yıl boyunca satılamaz.

S: Gayrimenkul alımında KDV muafiyeti nasıl sağlanır?
C: 8 Mart 2017'de yürürlüğe giren kanuna göre yabancı uyruklu vatandaşların KDV'den muaf olarak gayrimenkul satın almasına imkan tanınmaktadır. Kanun sadece 1 Nisan 2017 tarihinden sonra satın alınan gayrimenkuller için geçerlidir. Arazi, arsa ve tarla alımlarında KDV muafiyeti geçerli değildir. Bu yasa yalnızca ticari ve konut amaçlı satın alınan gayrimenkuller için geçerlidir.

S: Birden fazla gayrimenkul satın alındığında muafiyetten yararlanılabilir mi?
C: Evet. Birden fazla mülk satın alan kişiler KDV muafiyetinden yararlanabilirler.

S: Yabancı yatırımcıların 1 Nisan tarihinden önce satın aldıkları gayrimenkuller için KDV muafiyeti uygulanabilir mi?
C: 1 Nisan 2017'den önce teslim edilen mülkler için KDV ödenmektedir. 1 Nisan 2017 tarihinden önce satın alınan ancak daha sonrasında tapuları düzenlenen satışlar için muafiyet uygulanır

S: Süreç nasıl işlemektedir?
C: Gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar kimlikleri, pasaportları ve oturma izinleriile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek başvuruda bulunabilirler. Vekaleten gayrimenkul satın alacak kişilerin tercümanları ile birlikte vekaletnamenin aslı ve fotokopisini de yanlarında hazır bulundurarak Tapu ofisine başvurmaları gerekmektedir. Sıra numarası alınarak ön başvuru yapılır ve tapu ofisinden istenen şartlar sağlandıktan sonra noter huzurunda gayrimenkul satışı için ön sözleşme imzalanır. Gayrimenkul devredilecekse satış sözleşmesi yapılır.

S: Alıcının satın aldığı mülkü bir yıl içerisinde satması durumunda ne olur?
C: Vergi muafiyetinden yararlanılarak satın alınan gayrimenkullerin bir yıl içinde satılması halinde alıcının muaf tutulduğu vergi 6183 sayılı kanunun 48. maddesi gereğince vadesi geçmiş faiziyle birlikte tapu devir işlemlerinden önce satan kişi tarafından vergi dairesine ödenmek zorundadır.

Note: Bu satış işlemi sırasında KDV hesaplanmaz, çünkü fiyatın yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilir ve fatura kesilmeden önce satıcıya ödenir.

S: Gayrimenkulün vergi muafiyeti kapsamında değerlendirilebilmesi için hangi şartlar gereklidir?
C: Konut veya ticari işletme olarak inşa edilmiş olan binanın inşaat ruhsatına sahip olması ve alıcıya taşınmaya hazır durumda teslim edilmesi gerekmektedir. Konut, daire, devremülk, ofis, dükkan ve apart otel olarak tanımlanan tüm gayrimenkuller muafiyet kapsamında değerlendirilir.

S: İkinci el bir gayrimenkul satın alınması halinde KDV ödenir mi?
C: Sağlanan vergi ayrıcalığı vergi mükellefi tarafından inşa edilip ilk defa satılacak olan gayrimenkul için geçerlidir. Bir konut veya işyerinin alınıp başkasına satılması durumunda bu tür gayrimenkuller ikinci el sayılır ve vergi muafiyeti kapsamına girmez.

S: Satın alınacak olan gayrimenkulün ödemesi kime ve nasıl yapılır?
C: Ticari emlak ve konut alımlarında KDV muafiyetinin uygulanabilmesi için tutarın en az %50 sinin satış faturasının düzenlendiği tarihten önce alıcı tarafından ödenmesi gerekmektedir. Satış tutarının kalan kısmı ise en geç bir yıl içinde alıcı tarafından satıcıya döviz şeklinde ödenmelidir.

S: Ödenecek tutarın Türkiye’ye getirilmesine ilişkin hükümler nelerdir?
C: Ödenecek döviz tutarının Türkiye’ye banka yoluyla aktarılması çok önemlidir. Böylelikle banka aracılığı ile buraya nakledilen döviz tutarının banka dekontu ile tasdik edilmesi sağlanır. Satın alım işlemi aynı zamanda kredi kartı ile de yapılabilmektedir. Bu durumda, ödemenin yapıldığına ve döviz olarak Türkiye'ye getirildiğine dair ilgili bankadan bir dekont veya belge alınarak işlem teyit edilir. Ancak bizzat alıcı tarafından getirilmesi halinde Gümrük İdaresinden alınacak bir belge ile teyit edilmelidir.

Note: Resmi gazetede yayınlanmış olan 6824 sayılı kanuna göre 8/3/2017 tarihinden önce Türkiye’ye getirilmiş olan yabancı para birimleri muafiyet kapsamına girmemektedir.

15.10.2019 tarihinde güncellendi: Döviz transferinde zorluk yaşayan ülkelerde KDV muafiyetine başvurulamaması nedeniyle; Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmi gazetede yayımladığı tebliğ ile konuya esnek bir çözüm getirildi. Bu değişiklik ile başta İran olmak üzere bazı Afrika ve Avrupa ülkelerinde gayrimenkul alımlarında satış bedelinin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesindeki büyük zorluk giderildi. Tebliğ'e eklenen hükümlere göre;

- Vergi muafiyeti kapsamında yapılan döviz aktarımlarında, banka dekontunda alıcı ve satın alınacak ticari işletme veya konut hakkında bilgi yer alıyorsa;
-Satıcının, gönderilen miktarın alıcı adına gönderildiğine ve satın alınması planlanan ticari gayrimenkul veya konut hakkında detaylı bilgi içeren muvafakatnameye sahip olması şartıyla KDV muafiyeti uygulanabilmektedir.

S: Alıcı satın alım işlemini tamamladıktan sonra nasıl KDV iade talebinde bulunabilir?
C: KDV iadesi ödenecek miktarın tamamı Türkiye’ye getirildikten ve miktar satıcıya ödendikten sonra yapılmaktadır.

Ticari emlak veya konut için alınacak vergi iadesi Katma Değer Vergi beyannamesi ile talep edilir. Satıcı (inşaat şirketi) geri alınacak olan katma değer vergisini nakit olarak ya da havale yoluyla geri alabilir. Gerekli belgeler sunulduğu takdirde mali müşavir raporu, vergi inceleme raporu veya teminat aranmaksızın KDV iade işlemi yerine getirilir. Ayrıca satıcının işlemler dolayısıyla yapmış olduğu 5.000 Türk Lirasını geçmeyen nakit harcamaları geri ödenmektedir. 5.000 Türk Lirasını geçen nakit harcamalarında ise mali müşavir raporuna ve vergi inceleme raporuna bağlı olarak iade yapılmaktadır.

S: Geri ödeme talebinde bulunabilmek için gerekli belgeler nelerdir?
C:

-Standart geri ödeme talebi
-Muafiyetin beyan edildiği dönem için indirilecek KDV listesi
-Teslimattan önce satıcı tarafından sağlanması gereken belgeler
-Satın alım işlemleri için ödenecek miktarın Türkiye’ye getirildiğini teyit eden banka dekontu
-Gümrük İdaresinden alınan, satıcıya ödeme yapıldığını kanıtlayan makbuz ve belgeler
-Tapu sicil kaydı örneği

S: Muafiyet usulüne uygun olarak gerçekleşmezse ne olur?
C: Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. maddesinde belirtilen gerekli şartların bulunmaması ve buna rağmen KDV muafiyetinin uygulanması durumunda hem satıcı hem de alıcı, ödenmemiş vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinin ödenmesinden aynı anda sorumlu olacaktır.

Satış bedelinin en az %50'sinin fatura tarihinden önce ödenmemesi, kalan tutarın döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmemesi durumunda kalan verginin ödenmesinden satıcı ve alıcı aynı anda sorumlu olacaktır.

S: Antalya Homes KDV muafiyeti konusunda tecrübeli bir emlak firması mı?

C: Antalya Homes Türkiye’de KDV muafiyet uygulamasını geliştiren ilk emlak firmasıdır. Geçtiğimiz aylarda yabancı alıcı ve yatırımcılarla gerçekleştirilen satışlardan 966.000 Türk Lirası değerinde KDV iadesi alındı. Bu konuda hakkımızda daha fazla bilgi sahibi olmak isterseniz referanslarımızı okuyabilirsiniz.

Eğer siz de Türkiye’de gayrimenkul satın almak istiyorsanız şimdi tam zamanı. Türkiye’de emlak sahibi olurken KDV muafiyeti ödemek zorunda kalmayacaksınız. Hayallerinizdeki evi en iyi fiyatlarla bulabilmek için Antalya Homes’un deneyimli satış uzmanlarıyla hemen bugün iletişime geçebilirsiniz.

İçerik 04.09.2019 tarihinde güncellenmiştir.

Leyla Zengin

YAZARLeyla ZenginPazarlama Hizmetleri Müdürü

SON HABERLER

Kuzey Kıbrıs'ta Emlak Yatırımcılarına Özel Vergi Avantajları

Kuzey Kıbrıs'ta Emlak Yatırımcılarına Özel Vergi Avantajları

Türkiye’de Emlak Satın Alım Sürecinde Değer Beyanı

Türkiye’de Emlak Satın Alım Sürecinde Değer Beyanı

Emlak Vergileri

Emlak Vergileri