Gayrimenkul Yatırım Fonları

Portföy Yönetim Şirketleri veya Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri, yasal izin ve sınırlamalara uygun olarak Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimi ve gözetimi altında bir gayrimenkul fonu kurabilir. Bu şartlar yatırım fonlarını güvenilir ve şeffaf bir yatırım aracı haline getirir. Yatırımcıların sahip olduğu tüm Gayrimenkul Yatırım Fonu katılma payları, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanan ve hisse senetleri, hazine bonoları, devlet tahvili gibi varlıkların da kayıtlı olduğu Merkezi Kayıt Kuruluşu (MMK) tarafından tescil edilen sorumlu bir kurum tarafından saklanmaktadır.

Fon adına yapılacak gayrimenkul alım ve satım işlemleri vesayet sahibinin gözetimi altında yapılır. Fonun varlığı kurucunun ve saklama kurumlarının varlıklarından ayrı olduğu için kurucunun veya saklama sahibinin iflası durumunda fon varlığı tamamen korunur. Kurucu ya da veli yönetimi ve denetimi hükûmete devredilse bile, fon varlığına el konulamaz, kısıtlanamaz veya iflas ettirilemez.

Gayrimenkul yatırım fonları sadece tamamlanmış veya tamamlanma durumu söz konusu olan bir taşınmaza yatırım yapmak için kullanılabilir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Emlak Konut, belediyeler veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazına sahip olan şirketler bu kural için istisna teşkil eder. Ayrıca yatırım fonu ile gayrimenkul geliştirme veya işletme faaliyeti yürütülemez.

Fon faaliyetlerinin iç tüzük ve ihraç belgesine uygunluğu Sermaye Piyasası Kurulu tarafından sürekli olarak izlenmektedir.

Fonun tüm faaliyetleri devletin kontrol ve denetimine tabi tutulduğu için, fonla ilgili tüm gelişmeler ve değişikliklerin yatırım şirketleri, halka açık şirketler ve diğer menkul kıymetler gibi Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından geliştirilen KAP (Public Disclosure Platform) aracılığıyla sanal ortamda yatırımcılarla paylaşılması zorunludur. Bu sayede yatırımcıların katılım paylarını satın aldıkları fonun mevcut durumunu her zaman kontrol etme şansı olur.

Yatırımcıların varlıklarının portföy yönetim şirketlerinde veya şirketlerin hesaplarında tutulması yasal olarak mümkün değildir. Fonları saklama görevi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir saklama kurumu (banka) tarafından yerine getirilmektedir. Fon üzerine yapılacak tüm ticari işlemler ve harcamalar yetkilendirilmiş bir saklama kurumu (banka) onayına tabiidir.

Gayrimenkul yatırım fonunun yatırımcıya ait katılma payları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen lisanslı saklama kurumu tarafından merkezi hisse senetleri, hazine bonoları, devlet tahvili belgeleri gibi kayıtlandırılır. Yatırımcılar fonda yapılan her işlemi Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK)’nın web sitesi ve uygulamaları aracılığıyla takip edebilir.

Fonun portföyüne dahil edilecek taşınmazın değeri Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından belirlenir. Gayrimenkul üzerinde anlaşılan değer hem kurucu hem de fonu saklayacak olan kurum tarafından onaylanır.

Gayrimenkul yatırım fonları önemli vergi avantajları sunmaktadır. Her şeyden önce fon, kurumlar vergisinden muaftır. Bu muafiyet, yatırımcıların alım-satım ve kira gelirinden vergi ödememesini sağlar.
Ayrıca, şirket fonu yatırımcılarına vergi uygulanmazken, bireysel fon yatırımcılarına %10 stopaj vergisi uygulanmaktadır.
Yukarıdaki açıklamadan kolayca anlaşılabileceği gibi, gayrimenkul yatırım fonlarının ayrıcalıklarından bahsederken vergi avantajlarını dile getirmek bile başlı başına yeterlidir. Türkiye’de vergilendirme hakkında daha fazla bilgi sahibi olmak için tıklayın.

Gayrimenkul yatırım fonları, düzenlenme tarihinden itibaren iyi tanımlanmış bir yatırım stratejisi ile hareket ettikleri için, süreç içerisinde fonun piyasadaki seyrinde bir dalgalanma beklenmez. Profesyonel fon ve portföy yönetim ekipleri her zaman yatırım stratejisine uyumunu kontrol etmektedirler. Kurum içerisindeki kontrol mekanizması, beklenen getirinin en üst düzeye çıkarılmasını sağlar.

Güçlü sermaye yapısı nedeniyle, gayrimenkul yatırım fonları daima bireysel yatırımcılarla kıyaslandığında yüksek bir pazarlık gücüne sahiptir. Bahsedilen pazarlık gücü, genellikle bireysel alımlar ile karşılaştırıldığında işlemlerin çok daha düşük bir fiyatla sonuçlanmasını sağlar.
Daha düşük satın alma fiyatlarıyla başlayan süreç, güçlü yatırım stratejisi, profesyonel yönetim ve diğer kontrol mekanizmaları ile birleştirildiğinde, fon performansı olağanüstü bir sermaye getirisi ile sonuçlanır.

Yasal olarak, gayrimenkul yatırım fonları yatırımcılarına periyodik temettü (kar payı) ödeyebilir. Temettü ödemelerinin sıklığı, miktarı ve diğer özellikleri yatırımcının fon sunumunda tanımlanır. Temettü ödemelerinin özellikleri fonun yatırım komitesi tarafından değiştirilebilir. Yatırım getirisini en üst düzeye çıkartmak için, potansiyel yatırımcılar periyodik olarak temettü ödemesi yapan bir fon seçmelidir.

Gayrimenkul yatırım fonları, taşınmazlara yapılan yatırımdan likit bir kazanç yaratır. Yatırımcı, ihraç belgelerinde belirtilen çıkış dönemlerinde iştirak paylarını kurucuya iade ederek fondan çıkabilir. Yatırımcının payını üçüncü bir tarafa devrederek fondan ayrılması da her zaman mümkündür.

Gayrimenkul yatırım fonları, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan işletme lisansı almış olan portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilir. Her fonun bir yatırım komitesi vardır. Satın alma, satış, kiralama gibi tüm kararlar sektörde profesyonel olan yatırım komitesi uzmanının onayı ile alınır. Buu yöntem ile yatırımcı fon yöneticilerine büyük bir sorumluluk verir.
Ayrıca, fon portföyündeki bakım, kira tahsilatı, beyan, vergilendirme, hukuk müşavirliği gibi gayrimenkulün tüm yönetim faaliyetlerini fon yöneticisi üstlenir.

Gayrimenkul yatırım fonları; alan, arazi, konut birimi, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane gibi herhangi bir taşınmazı satın alabilir, kiralayabilir ve satışa sunabilir. Fon yatırımlarının %80’inin gayrimenkul varlıkları üzerine olması gerekmektedir. Fonun %80’i ve geriye kalan %20’lik kısmının kullanımında uygulanan metot, fonun islam kurallarına uygun olup olmadığını tanımlar. Potansiyel fon yatırımcısı, helal gelir elde etmek için faizsiz ve islam kurallarına uygun bir fon seçmelidir.

19.09.2018 tarihli ve 30540 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yabancı vatandaşların yatırım yolu ile Türk Vatandaşlığı'na geçiş sürecindeki kararlar kabul edildi. Yönetmelikte yapılan değişikliğe göre; En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen yabancılar, Türk vatandaşlığı hakkı kazanabilecek. Fon yatırımı ile vatandaşlık hakkında detaylı bilgi için tıklayın.