Emlak Vergileri

Türkiye'de gayrimenkul sahibi olmak, iyi bir yatırım aracı olarak sahiplerine değer artışından dolayı kazanç ve kira gelirinden dolayı da ek bir gelir sağlamaktadır, ancak her ülkede olduğu gibi mülk sahiplerinin ödemekle yükümlü olduğu birkaç emlak vergisi mevcuttur. Vergi fiyatlandırması gayrimenkulün türüne ve şehre göre değişiklik göstermektedir.

Türkiye'de Uygulanan Emlak Vergisi Türleri

• Tapu Devir Vergisi
• Emlak Kira Geliri Vergisi
• Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi
• Yıllık Gayrimenkul Vergisi
• Miras Vergisi
• Hediye Gayrimenkul Vergisi
• Katma Değer Vergisi

Tapu Devir Harcı

Tapu devir harcı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ofisinde tapu devir işlemi yapılırken yalnızca bir kerelik ödenmesi gereken bir harçtır. Tapu devir harcı yasası, hem alıcı hem de satıcının satın alınan mülke ait fiyatın %4’ünü ödediğini gösterir. Kurumsal şirketler bu kanunu olduğu gibi takip ederler. Fakat geleneklerde alıcının tüm tapu devir harcını ödemesinden yana bir eğilim vardır. İki taraf arasında mülk fiyatı konusunda pazarlık yapılırken, tapu devir harcının satış fiyatına dahil edilmesi konusunda mutlaka karara varılması tavsiye edilir. Eğer harcın fiyata dahil edilmesi kabul edilmezse, alıcının tam tapu devir harcı ödeyeceği kabul edilir.

Emlak Kira Geliri Vergisi

Mülkünüzü kiraya verdiğinizde, vergi ödemeniz gerekir. Emlak kira gelir vergisi oranı mülkün kira fiyatına bağlıdır. Her mart ayının sonuna kadar ev sahipleri gelirlerini vergi dairesine bildirmelidir. Spesifik olarak belirlenmiş yıllık kira artış oranları vardır ve kira gelirinizin vergi oranı kiranızın hangi fiyat aralığında olduğuna bağlıdır. Oranlar aşağıdaki gibidir:

70.000 TL’ye kadar: %15
150.000 TL'nin 70.000 TL'ye kadar olan kısmi için 10.500 TL, fazlası için: %20
370.000 TL'nin 150.000 TL'ye kadar olan kısmi için 26.500 TL, fazlası için: %27
1.900.000 TL'nin 370.000 TL'ye kadar olan kısmi için 85.900 TL, fazlası için: %35
1.900.000 TL'yi aşan miktarların 1.900.000 TL'si için 621.400 TL, fazlası için: %40

* Her ocak ayında yıllık emlak kira vergisi oranları hükümet tarafından duyurulur

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi

Eğer mülkünüzü satın aldığınız ilk 5 yıl içinde satışa çıkarıyorsanız, vergi dairesine gayrimenkul değer artışı vergisi ödemeniz gerekir. Bu vergi, alış ve satış tutarları arasındaki fark için uygulanan bir tür kâr vergisidir. Yıllık enflasyon artışından sonra kazanılan miktar üzerinden %15 oranında hesaplanan bir vergidir. Enflasyon paranın değerini düşürdüğü için değer artış kazancı vergisi enflasyondan arındırılmıştır. Mülkünüzü sattıktan sonra bir sonraki yılın mart ayına kadar kârınızı beyan etmelisiniz. Eğer tüzel bir kişi 5 yıl sınırını aşıp vergi dairesine başvuru yaparsa, beyan kabul edilmez. Şirketlerin bu konuda zaman sınırlaması yoktur, şirketler daima vergi ödemesi yaparlar. Eğer ev alırken kredi çektiyseniz, kredi faizleri, yenileme çalışması yapıldıysa masraflar, evi alırken ödenen tapu vergileri, ödenmiş senelik gayrimenkul vergileri alış ve satış fiyatı arasındaki farktan çıkarılır. Geriye kalan vergi üzerinden ödemeler hesaplanır.

Örnek bir değer artış kazancı vergisi hesaplayalım; Bir alıcının Kasım 2018’de 600.000 TL karşılığında bir mülk aldığını varsayalım. Şubat 2022’de 1.575.000 TL’ye mülkü tekrar satıyor. Alış ve satış tutarları arasında 975.000 TL fark vardır. 2018 Ekim ve 2022 Ocak’tan bu yana enflasyon oranı %154’dir. Enflasyon oranından dolayı 626.000 TL vergiden kesilir. Brüt kâr 48.528 TL’dir. Satın alırken alınan devir vergisi, bankaya ödenen ipotek faizi ve 4 yıllık emlak vergisi 25.000 TL’lik maliyete sebep olur. Bu maliyetler brüt kârdan hariç tutulduğunda 48.528 TL - 25.000 TL = 23.528 TL eder. Net kâr 23.528 TL’dir ve alıcı bu miktarın %15’i olan 3.529 TL’yi emlak gayrimenkul değer artış kazancı vergisi olarak öder.

Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Türkiye’de bir mülk sahibi olduğunuzda, belediyelere yıllık emlak vergisi ödemeniz gerekir. Emlak vergisi ücretleri büyükşehirlere ve şehirlere göre değişir. Vergiler Mayıs ve Kasım ayında olmak üzere yılda iki kez ödenir. Düzenli ödeme için banka işlemleri sırasında otomatik ödeme talimatı verebilirsiniz.

Yıllık gayrimenkul vergisi oranları aşağıdaki gibidir:

Miras Vergisi

Türkiye’de kişiler mülkü miras aldıklarında vergi ödemekle yükümlüdürler. Vergi oranı miras alınan mülkün değerine bağlıdır ve aşağıdaki gibidir:

1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %1
Sonraki 2.600.000 TL için: %3
Sonraki 5.500.000 TL için: %5
Sonraki 10.900.000 TL için: %7
20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %10

Hediye Gayrimenkul Vergisi

Türkiye’de kişiler hediye olarak mülk aldığında, hediye vergisi ödemekle yükümlüdür. Hediye eş, ebeveyn ve çocuk gibi aile bireylerinden geliyorsa, vergi %50 oranında düşürülebilir. Vergi oranları mülkün değerine bağlıdır ve aşağıdaki gibidir:

1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %10
Sonraki 2.600.000 TL için: %15
Sonraki 5.500.000 TL için: %20
Sonraki 10.900.000 TL için: %25
20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %30

Katma Değer Vergisi

Satışa sunulan söz konusu gayrimenkulün sahibi bir şirket ise bu satışa istinaden bir fatura düzenlenmesi gereklidir. Gayrimenkulün sahibi bir kişi ise bu satınalma işleminde fatura kesilemeyeceği gibi herhangi bir KDV tutarı da alıcı tarafından ödenmeyecektir. Çünkü, bu gayrimenkulü bir şirketten alan ilk kişi bu gayrimenkule ilişkin KDV'yi zaten ödemiştir.

Türkiye'de bir gayrimenkulün KDV'sini belirlemek için aynı anda birkaç parametre kullanılmalıdır. Bu belirleyici parametreler gayrimenkulün çeşidi, metrekaresi, kentsel dönüşüm projesi olup olmadığı gibi bilgilerdir. Ülkemizde KDV kuralları hakkında fikir sahibi olmak için öncelikle arsa rayiç bedelinin ne olduğunu bilmemiz gerekir;

Arsa Rayiç Bedeli: Kent Konseyi (Takdir komisyonu) tarafından belirlenen, metrekare başına arazi değeridir. Her 4 yılda bir kent konseyi bir araya gelerek arazi piyasası değerlerini sokak sokak belirler. Arsa rayiç bedeli ilgili arsanın bankalara, toplu taşıma ve alışveriş merkezlerine uzaklığı gibi değerlerin göz önünde bulundurularak oluşturulur.

Konut, ticari ve arsalar için KDV kuralları;

Mülk Satın Alımında Çifte Vergilendirmeyi Önleme

Çifte vergilendirme, vergiye tabi bir gelirin birden fazla ülkede vergi konusu olması, aynı gelirin hem elde edildiği ülkede hem de geliri elde edenin yerleşik olduğu yerde vergilendirilmesidir. Diğer bir ifade ile iki veya daha fazla devletin; aynı mükellefe aynı dönemde ve aynı konuda vergi yüklemek istemesi durumudur.

Vatandaşlık bağı olan bir ülkeye bağlı bir kişi, başka bir ülkede ikamet ederse veya çifte vatandaşlığa sahip ise ve o ülkeden gelir elde ederse veya yatırım yaparsa, hangi ülkenin vergilendirileceği çözülmesi gereken bir sorundur. Bu sorunu çözmek için, hangi ülkenin vergilendirme yetkisi olduğunu uluslararası yasal ilkelerle belirlemek gerekir. Ülkeler bu istenilmeyen durumu ortadan kaldırmak amacıyla Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları yapmaktadırlar.

Çifte Vergilendirmeyi Önleme Yöntemleri

1. Ulusal Yöntemler: Bir ülke, kendi kanununda düzenlemeler yaparak çifte vergilendirmenin etkilerini önleyebilir.

2. Uluslararası Yöntemler: Çifte vergilendirmenin önlenmesinde kullanılacak diğer bir yöntem ise; Vergilendirme yetkilerinin çatışmaması için ülkeler arasında yetkilerin paylaşılmasına dayalı "Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları" yapmaktır.

Mevcut düzenlemelerden biri, Türkiye ve üçüncü ülkeler arasında imzalanan çifte vergilendirme sözleşmesini önlemektir. Bu anlaşmalar Türkiye'de yabancı sermayenin girişini amaçlamaktadır.

Çifte Vergilendirme Anlaşması Yapılan Ülkeler

Emlak alımında oluşan masraflar hakkında daha fazla bilgi edinin.

Aysun Tekçe

YAZARAysun TekçePazarlama Direktörü

SON HABERLER

Kuzey Kıbrıs'ta Emlak Yatırımcılarına Özel Vergi Avantajları

Kuzey Kıbrıs'ta Emlak Yatırımcılarına Özel Vergi Avantajları

Türkiye’de Emlak Satın Alım Sürecinde Değer Beyanı

Türkiye’de Emlak Satın Alım Sürecinde Değer Beyanı

Türkiye'de Gayrimenkul Alırken KDV Muafiyeti

Türkiye'de Gayrimenkul Alırken KDV Muafiyeti