2026'da Türkiye'nin Emlak Piyasasında Yatırımcıları Neler Bekliyor?

2026’ya girerken, Türkiye’de gayrimenkul piyasasının nasıl bir seyir izleyeceği, yatırım gündeminin en önemli başlıklarından biri olarak öne çıkıyor. Geride kalan yıl, gayrimenkul yatırımları açısından son derece hareketli geçti. 2024’ün son çeyreğinde hız kazanan ilgi, 2025 boyunca artarak devam etti; konut satışları yükseldi ve rekor seviyelere ulaştı.

Bu hareketlilikte özellikle yerli alıcıların payı belirleyici oldu. Kirada kalmak yerine ev sahibi olmayı tercih edenlerin sayısındaki artış ile değerini koruyan ve uzun vadede kazanç sunan yatırımlara yönelim, piyasayı canlı tutan başlıca unsurlar arasında yer aldı.

Bugün gelinen noktada ise odaklanan soru net: Bu güçlü ivme yeni yılda da devam edebilecek mi? Uzmanlar, temkinli ancak iyimser bir yaklaşımla, piyasanın olumlu seyrini koruyacağı görüşünde. Peki, 2026 Türkiye gayrimenkul piyasası açısından yatırımcılara ne vadediyor?

2026 Türkiye’de Gayrimenkul Yatırımı İçin Güçlü Bir Yıl mı?

2025'te Türkiye’de gayrimenkul satışları yeni bir rekora ulaştı. Önceki yılların performansını geride bırakan bu tabloda konut satışlarının 1,6 milyon adedin üzerine çıkması bekleniyor. Nihai veriler önümüzdeki haftalarda netleşecek olsa da, geride kalan yılın Türkiye gayrimenkul piyasası açısından olağanüstü bir dönem olduğu şimdiden rahatlıkla söylenebilir.

Sektör uzmanları, bu güçlü ivmenin bu yılda da taşınacağı görüşünde. Özellikle yılın ikinci yarısında, gayrimenkulde yalnızca nominal artışların değil, reel fiyat artışlarının da daha görünür hâle gelmesi bekleniyor. Bu tablo, piyasanın daha sağlıklı, dengeli ve kalıcı bir yapıya doğru evrildiğine işaret ediyor.

2025 boyunca, konut fiyatlarındaki artışa rağmen birçok yerli alıcı, enflasyona karşı korunmak amacıyla gayrimenkulü Türkiye’deki en iyi yatırım araçlarından biri olarak konumlandırdı. Yabancı alıcılar cephesinde ise önceki yıllara kıyasla daha sınırlı bir tablo görülse de, ilgi tamamen kaybolmuş değil. Özellikle Antalya ve İstanbul gibi yabancı nüfusun yoğun olduğu şehirler ile Mersin gibi erişilebilir fiyatlar sunan sahil kentleri, uluslararası yatırımcıların radarında yer almaya devam etti.

Her ne kadar 2025 yılı, pandemi dönemindeki olağanüstü yabancı alım seviyelerine ulaşamamış olsa da; yabancı yatırımcı ilgisi, özellikle yaşam tarzı ve turizm odaklı pazarlarda istikrarlı biçimde sürdü. Öte yandan, Türkiye genelinde sosyal konut projeleri kapsamında 500 bini aşkın konut teslim edilmiş olmasına rağmen, mevcut arz hâlâ talebin gerisinde kalıyor. Tüm bu göstergeler, 2025’in Türkiye’de gayrimenkul yatırımı açısından güçlü bir yıl olduğunu ortaya koyarken, önümüzdeki dönemin de bu olumlu tablonun devamı niteliğinde şekillenebileceğine işaret ediyor.

Bu yıla yönelik beklentiler, satış adetlerinin büyük ölçüde 2025 seviyelerine yakın seyredeceği yönünde. Ancak uzmanlara göre bu yıl, piyasanın karakteri açısından önemli bir kırılma barındırıyor. Geçtiğimiz yıl daha çok ani ve dönemsel yükselişlerin öne çıktığı bir yapı görülürken, 2026’da daha dengeli, istikrarlı ve sürdürülebilir bir büyüme sürecinin öne çıkması bekleniyor.

Konut Kredileri ve Faiz İndirimlerinin Piyasaya Etkisi

2025’in ilk aylarında konut kredisi faizleri %46 seviyelerine kadar yükselerek son yılların en yüksek düzeyine çıktı. Bu tablo, kredi kullanarak konut almayı planlayan birçok alıcının piyasadan geçici olarak uzaklaşmasına neden oldu. Ancak yılın ikinci yarısında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın parasal gevşeme sürecine girmesiyle birlikte, faiz oranları kademeli olarak düşerek %35 seviyelerinin biraz üzerine geriledi.

2026 yılına girerken, faizlerde ilave indirimlerin devam etmesi bekleniyor. Uzman öngörülerine göre, yılın ikinci yarısında konut kredisi faizlerinin %25 bandına yaklaşması mümkün görünüyor. Bu gelişme, özellikle finansmanla alım yapmayı düşünenler için piyasada yeni bir hareket alanı yaratabilir.

Faiz oranlarındaki bu düşüş, orta gelir grubundaki alıcıların ve yatırımcıların daha sürdürülebilir ödeme koşullarıyla yeniden piyasaya dönmesini sağlayabilir. Buna karşılık, yılın ilk yarısında kredili alımların sınırlı kalması, nakit alıcılar açısından pazarlık gücünü artıran bir denge de oluşturabilir. Kredi koşullarının gevşemesi ve yatırımcı güveninin güçlenmesiyle birlikte, hem yerli hem de yabancı talepte kademeli bir canlanma bekleniyor.

Faiz indirimi beklentileri yalnızca alıcı tarafıyla sınırlı değil. İnşaat sektörü açısından da bu yıl daha hareketli bir döneme işaret ediyor. İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Yönetim Kurulu Başkanı Şeref Demir, enflasyondaki yavaşlama ve faiz indirimlerinin etkisiyle inşaat sektörünün 2026 yılında, özellikle üçüncü ve dördüncü çeyreklerde ivme kazanacağını belirtiyor. Bu ivmeyle birlikte, sıfır konut satışlarının 2025 seviyelerinin üzerine çıkması da olası görünüyor.

Emlak Vergisinde Yeni Dönem: 2026 Düzenlemelerinin Piyasaya Etkisi

Türkiye’de gayrimenkule ilişkin emlak vergisine esas değerler güncellendi. Bu düzenleme, son yıllarda yapılan en kapsamlı değerleme çalışmalarından biri olarak dikkat çekiyor. 2026 yılı için resmi taşınmaz değerleri yeniden belirlenirken, bazı bölgelerde vergiye esas değerlerin piyasa fiyatlarına daha fazla yaklaşmasıyla birlikte artışlar yaşandı.

Söz konusu güncelleme, emlak vergisi oranlarını doğrudan değiştirmiyor. Ancak verginin hesaplandığı matrahın yükselmesi, yıllık emlak vergisi tutarlarının yanı sıra tapu harcı (%4) gibi bağlantılı mali kalemlerde de artışa neden olabiliyor. Özetle, oranlar aynı kalsa da, hesaplamaya esas değerlerin yükselmesiyle birlikte ödenecek tutarlar artış gösterebiliyor.

Bu yeniden değerleme çalışması, gayrimenkul işlemlerinde daha şeffaf, daha gerçekçi ve piyasa ile uyumlu bir değerleme sistemine geçilmesini amaçlıyor. İlk bakışta değer artışları yüksek gibi algılansa da, Türkiye’deki emlak vergisi oranlarının Batı ülkeleriyle kıyaslandığında hâlâ oldukça düşük seviyelerde olduğu düşünüldüğünde, bu adım esasen taşınmaz değerlerinin gelişmiş piyasalardaki olağan standartlara yaklaştırılması anlamına geliyor.

Bu yıla ilişkin dikkat çeken bir diğer düzenleme ise, vergiye esas değer artışlarına getirilen üst sınır oldu. Buna göre, bina ve arsa değerleri 2026 yılında, 2025’teki vergiye esas değerlerin en fazla iki katı ile sınırlandırıldı. Bu uygulama sayesinde, değer artışlarının ani ve sert şekilde mülk sahipleri üzerinde baskı oluşturmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Yabancı Alıcı Düzenlemeleri 2026’da Gayrimenkul Alımlarını Nasıl Etkileyecek?

Yabancı alıcılar, uygun fiyatlı gayrimenkul seçenekleri, sunduğu yaşam tarzı avantajları ve yatırım yoluyla vatandaşlık imkânı sayesinde uzun süredir Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında önemli bir yer tutuyor. Yeni yıla girerken, bu temel dinamiklerde köklü bir değişiklik söz konusu değil. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin mevcut hak ve uygulamalar, istikrarlı ve öngörülebilir yapısını korumaya devam ediyor.

Yatırım yoluyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına geçiş süreci de mevcut mevzuat çerçevesinde sürdürülüyor. Buna göre, yatırımlık gayrimenkul alımlarında, resmi değerleme raporuna göre en az 400.000 ABD doları tutarında yatırım yapılması ve satın alınan taşınmazın en az üç yıl süreyle elde tutulması gerekiyor. Önümüzdeki dönemde idari süreçler daha kurumsallaşmış ve sistematik bir yapıya kavuşmuş durumda; mevzuata uyum, belge düzeni ve denetim süreçleri daha net ve düzenli bir çerçevede yürütülüyor.

2025 verileri, Türkiye genelinde konut satışlarında artış yaşanmasına rağmen, yabancı alıcı sayısının görece sınırlı kaldığını ortaya koyuyor. Ancak makroekonomik istikrarın güçlenmesi ve piyasa güveninin yeniden tesis edilmesiyle birlikte, yabancı yatırımcı ilgisinin kademeli olarak canlanması bekleniyor.

Her ne kadar yatırım yoluyla vatandaşlık programı için gereken asgari tutar yıllar içinde yükselmiş olsa da, Türkiye bu alanda Avrupa’daki benzer programlarla karşılaştırıldığında rekabetçi konumunu koruyor. Güçlü kira geliri potansiyeli ve taşınmazın beş yıl elde tutulmasının ardından sağlanan değer artış kazancı vergisi muafiyeti, gayrimenkul yatırımını yabancılar açısından cazip kılan unsurlar arasında yer alıyor.

Özellikle Rusya, Körfez ülkeleri ve Avrupa’dan gelen alıcılar için Türkiye; yatırım getirisi ve yaşam esnekliğini bir arada sunan dengeli bir alternatif olarak öne çıkmaya devam ediyor.

2026’da Gayrimenkul Yatırımında Öne Çıkan Bölgeler

2026 yılında, hem yerleşik ve yüksek değerli piyasalar hem de gelişim potansiyeli taşıyan yatırım bölgelerinde gayrimenkul alımlarının devam etmesi bekleniyor. Ancak her bölge, sunduğu fırsatlar ve yatırımcı profili açısından kendine özgü dinamikler barındırıyor.

Antalya: Yabancı alıcı ilgisi ve güçlü kiralama piyasasıyla uzun süredir Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul merkezlerinden biri olan Antalya, hem yerleşik yerleşim alanları hem de gelişim sürecindeki bölgeleriyle yatırımcıların dikkatini çekiyor. Lara gibi sahil ilçeleri yüksek ortalama kira geliriyle öne çıkarken, Kepez gibi gelişim odaklı bölgeler daha erişilebilir fiyat seviyeleriyle uzun vadeli değer artışı potansiyeli sunuyor.

2026 yatırımı için Antalya’yı değerlendiriyorsanız, “Gayrimenkul Yatırımında Altıntaş mı Konyaaltı mı?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

İzmir: Yabancı alıcı ilgisinin istikrarlı biçimde arttığı İzmir, son yıllarda yatırımcılar açısından giderek daha fazla öne çıkıyor. Alaçatı ve Çeşme gibi kıyı yerleşimleri daha üst segment alıcılara hitap ederken, şehir merkezindeki konutlar istikrarlı ve sürdürülebilir kira getirileri sunuyor.

İzmir’de gayrimenkul yatırımı; yaşam kalitesini ön planda tutarken, daha dengeli ve mevsimsellikten görece az etkilenen bir piyasa arayan yatırımcılar için sağlam bir alternatif oluşturuyor.

İstanbul: Türkiye’nin en büyük ve en likit gayrimenkul piyasasına sahip olan İstanbul, hem yerli hem de yabancı alıcılar açısından güçlü talep görmeye devam ediyor. Kıyı bölgelerine kıyasla kira getirileri görece daha sınırlı kalsa da, sunduğu emlak çeşitliliği, yüksek işlem hacmi ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli ile yatırımcılar için stratejik bir merkez olma özelliğini koruyor.

Mersin: Yükselen yatırım bölgeleri arasında öne çıkan Mersin, son dönemde hem yerli hem de yabancı yatırımcıların giderek artan ilgisini çekiyor. Görece daha erişilebilir konut fiyatlarıyla dikkat çeken bu sahil kenti, aynı zamanda altyapı yatırımları ve nüfus hareketliliğiyle desteklenen yüksek büyüme potansiyeline sahip gelişmekte olan bir piyasa olarak konumlanıyor.

Kıyı bölgeleri, özellikle kısa dönemli ve tatil amaçlı kiralamalarda Türkiye’nin en yüksek kira getirilerinin elde edildiği pazarları sunarken; iç bölgeler ve büyük şehirler ise yüksek likidite, işlem kolaylığı ve daha dengeli talep yapısıyla öne çıkıyor. Gelişmekte olan şehirlerde ise görece düşük giriş maliyetleri, değer artışı odaklı yatırımcılar için cazip fırsatlar yaratıyor.

2026’da Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış

Türkiye gayrimenkul piyasası, 2025 yılında sergilediği güçlü performans ve yakaladığı ivme sayesinde yeni yıla olumlu beklentilerle giriyor. Ekonomik reform sürecinin devam etmesi ve uygulanan politikaların enflasyonla mücadelede istikrar sağlayan bir çizgide sürdürülmesi halinde, gayrimenkul piyasasının reel getiri üretme potansiyelinin daha da güçlenmesi bekleniyor.

Uzmanlar ve piyasa analistleri, 2026 yılında satış adetlerinin büyük ölçüde geçen yıla benzer seviyelerde seyredeceğini; buna karşılık piyasa dinamiklerinin daha az dalgalı, daha öngörülebilir ve daha sürdürülebilir bir yapıya evrileceğini öngörüyor.

Bu süreçte sağlıklı yatırım kararları alabilmek için hedeflerin net biçimde belirlenmesi, kapsamlı bir piyasa araştırması yapılması ve güvenilir yerel uzmanlarla çalışılması büyük önem taşıyor. 2026, geçtiğimiz yıl kadar hızlı ve sert fiyat hareketlerinin yaşandığı bir dönem olmayabilir; ancak bilinçli ve doğru adımları atan yatırımcılar için, istikrarlı ve ölçülebilir getiriler sunabilecek bir yıl olma potansiyelini taşıyor.

Ecem Akça

YAZAREcem AkçaEditör

SON HABERLER

Türkiye’de Kısa Dönem Kiralamada Hukuki ve Operasyonel Temeller

Türkiye’de Kısa Dönem Kiralamada Hukuki ve Operasyonel Temeller

Türkiye'de Stüdyo Daireler Yeniden Piyasada

Türkiye'de Stüdyo Daireler Yeniden Piyasada

Antalya Emlak Piyasası Gelişmeye Devam Ediyor!

Antalya Emlak Piyasası Gelişmeye Devam Ediyor!