Türkiye’de Yabancılar İçin Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Yurtdışında gayrimenkul satın almak, bilgi eksikliği ve iletişim problemleri nedeniyle yabancılar için zorlu bir süreç olarak görülmektedir. Göz korkutucu olmasına karşın Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreci oldukça kolay ve güvenlidir. Süreçte izlenen tüm adımlar yatırımı güvence altına almaya odaklanmıştır. Satış sürecinde takip edilecek adımlarda dikkat edilmesi gereken detayları sizler için derledik.

Alıcılar için Satın Alma Süreci

• Tapu devir işlemleri, Türkiye hükümeti tarafından tapu kayıt sistemiyle korunmaktadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu devir işlemlerinden sorumlu kurumdur. Kaydı yapılan tüm işlemler tapu kayıt sisteminde satıcı ve alıcının haklarını güvence altına almaktadır.

• Yabancı alıcılar belirlenmiş koşullar altında KDV’den muaftır.

Türk vatandaşları için zorunlu olan KDV (Katma Değer Vergisi), Türkiye Hükümeti tarafından %20 olarak belirlenmiştir. Bazı durumlarda %1 ve %8 olarak da talep edilmektedir.

Yabancı alıcılar aşağıda belirtilen durumlarda KDV’den muaftır.

• Alıcı Türkiye’de yaşamıyorsa,
• Satın alma işleminde finansman Türkiye’den sağlanmıyorsa,
• Alıcı evi minimum 1 sene boyunca satmayacaksa,
• Geri ödemeler yalnızca inşaat firmalarından satın alınma hallerinde geçerlidir. Gayrimenkulün bağımsız bir satıcıdan alınması durumunda KDV ödemesi zorunludur.

• Tapu Devir Vergisi zorunludur.

Tapu harcı toplam satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir. Kanunlara göre satış ücretinin %2'si alıcıdan, %2’si satıcıdan temin edilir. Türkiye’de süregelen satış geleneklerinde %4’lük bedelin tamamının alıcı tarafından ödenmesi beklenir. Bu nedenle satış sözleşmesi imzalanmadan önce bu konu satıcı ile karara bağlanmalıdır.

• Değerleme Raporu şarttır.

Değerleme raporu, gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek amacıyla yapılan incelemeler sonunda hazırlanır. Uzmanlar tarafından hazırlanan bu rapor ile alıcı, satın alma sürecinde gayrimenkulün asıl değerinden fazla biçilen fiyatlar gibi dolandırıcılık eylemlerinden korunur.

• DASK sigortası mecburidir.

DASK sigortası ile gayrimenkulün kendisini ve değerini, en büyük doğal afetlerden biri olan depremlerden oluşabilecek herhangi bir hasardan korumak amacıyla zorunlu hale getirilmiştir. Satın alma sürecinde önemli bir adımı oluşturan DASK sigortası; hırsızlık veya yangın gibi diğer hasar meydana getiren felaketler için yapılacak sigortalar ile birleştirilebilir. DASK sigortası; elektrik, su, doğal gaz gibi abonelikler için de zorunludur.

• Türkiye bankalarından konut kredisi ile gayrimenkul satın almak mümkündür.

Türkiye’den konut kredisi (mortgage) edinmek suretiyle gayrimenkul satın almak mümkündür. Türkiye’deki birçok yerel banka, yabancılara konut kredisine başvuru imkanı tanımaktadır.

• İlk önce tüm ödeme yapılır

Güvenli tapu kayıt sistemi sayesinde yatırımlarınız devlet güvencesi altındaki kamu kuruluşları tarafından korunmaktadır. Satıcının çıkarlarını da korumak amacıyla tüm ödeme tapu devrinden önce gerçekleştirilir.

Satış Süreci

• Satış süreci, dünyanın her yerinden vatandaşlar için standarttır.

Prosedür, her ülkenin vatandaşları için standart bir sistemdir. Din, dil ve ırk ayrımı yapılmaksızın herkes gayrimenkul satın almakta özgürdür.

• Tapu devir vergisi satıcılar için de zorunludur.

Kanunlarla belirlenmiş olan tapu devir vergisi satış bedelinin %4’üdür. Satış bedelinin %2’si alıcıdan, %2'si ise satıcıdan talep edilir. Türkiye’de gelenekselleşmiş satış anlayışına göre %4’lük bedelin tümünün alıcı tarafından karşılanması beklenir. Bu konuyla ilgili karışıklık yaşamamak için, satış sözleşmesini imzalamadan önce alıcı ve satıcı arasında ödemeyi kimin yapacağı belirlenmelidir.

• Belirli koşullar altında satıcılardan gelir vergisi ödenmesi beklenir.

Gelir vergisi, 5 yıldan daha kısa bir süre boyunca gayrimenkule sahip olan satıcılardan talep edilmektedir. Satıcı eğer 5 yıldan uzun bir süredir söz konusu gayrimenkule sahipse, gelir vergisi talep edilmez.

Mal Sahipliği

• Yabancı gayrimenkul sahipleri oturma iznine başvurabilir.

Mal sahipliği, Türkiye’de yaşamaya ve Türk vatandaşlığı elde etmeye açılan kapılardan biridir. Türkiye sınırları içinde bir gayrimenkule sahipseniz, Tapu belgeniz ile oturma izni başvurusunda bulunabilirsiniz.

• Yabancı mal sahiplerinin Türk vatandaşlığı başvurma hakkı bulunmaktadır.

Türkiye’de bir gayrimenkul sahibi olan ve belirlenmiş koşulları sağlayan yabancılar için Türk vatandaşlığına başvuru imkanı bulunmaktadır. Başvuru için bazı koşullar vardır. Örneğin;

• Gayrimenkul yatırımı minimum 400.000 USD değerinde olmalıdır.
• Gayrimenkul için 3 yıl boyunca satış engeli uygulanacaktır.
• Türkiye’de bir gayrimenkul sahibi olup 5 yıldır kesintisiz olarak Türkiye’de ikamet eden yabancılar da vatandaşlık başvurusu yapabilir. Bu başvurular için minimum 400.000 USD olarak belirlenmiş satın alma koşulu geçerli değildir.

• Mal sahipliği, miras yoluyla aynı ailenin diğer üyelerine aktarılabilir.

Söz konusu gayrimenkulün yasal sahibi, mülkün tüm haklarını elinde tutar. Yabancı alıcılar için de geçerli olan bu kural gereği, diğer aile bireyleri miras yoluyla söz konusu gayrimenkulün yasal varisi olabilmektedir.

• Gayrimenkul, kiralama yöntemiyle bir gelir kaynağı olarak değerlendirilebilir.

Satın alınan gayrimenkul, gerekli prosedürler gerçekleştirildiği taktirde kısa veya uzun dönem kiralanabilir. Gayrimenkulün türü fark etmeksizin, kiralamak mümkündür. Birçok mal sahibi, satın aldıkları gayrimenkulden gelir kaynağı yararlanmaktadır.

• Ülke içinde satın alınacan gayrimenkuller için ölçek sınırlaması bulunmaktadır.

Yabancı alıcılar ülke genelinde 30 hektardan fazla, söz konusu bölgenin kentsel yerleşimlerinin %10’undan fazla oranda gayrimenkul satın alamazlar. Daha fazla mülk veya arsa satın alımı için cumhurbaşkanı ya da benzer yetkiye sahip bir devlet otoritesinin onayı gerekmektedir.

• Yabancı alıcılar, askeri bölgelerden gayrimenkul satın alamazlar.

Ulusal güvenlik önlemleri dahilinde yabancıların askeri bölgelerden gayrimenkul satın alması yasaklanmıştır.

• Gayrimenkul bir gelir kaynağı olarak kullanılmıyorsa, yabancı mal sahipleri gelir vergisi ödemekle yükümlü değildir.

Yabancı mal sahipleri eğer satın aldıkları gayrimenkulden bir gelir elde etmiyorsa, gelir vergisi ödemekten muaf sayılırlar.

Merve Tuncer

YAZARMerve TuncerMarka Yöneticisi

SON HABERLER

Yeşil Bir Gelecek İçin Sürdürülebilir Binaların Önemi

Yeşil Bir Gelecek İçin Sürdürülebilir Binaların Önemi

Emlak Sektörünün Geleceği: Online Gayrimenkul Yatırımı

Emlak Sektörünün Geleceği: Online Gayrimenkul Yatırımı

Yabancılar Türkiye’de Tarımsal Arazi Satın Alabilir Mi?

Yabancılar Türkiye’de Tarımsal Arazi Satın Alabilir Mi?