Как В Турции Осуществляется Управление Недвижимостью?

Так как основными клиентами агентства недвижимости Antalya Homes являются иностранцы, мы получаем множество вопросов, касающихся управления недвижимостью. В данной статье речь пойдет об Ассоциации собственников жилья, и как эта система работает в Турции.

Управление недвижимостью или Ассоциация Собственников на турецкий переводится как "Site Yönetimi" (Сите Йонетеми). Ассоциация владельцев осуществляет управление недвижимостью согласно закону под номером 634 "О Совместном Владении Собственностью". Когда человек становиться собственником недвижимости, он обязан соблюдать правила, указанные в Плане Управления. После получения тапу (свидетельство о собственности на квартиру) в Кадастровом управлении покупатель может ознакомиться с Планом управления недвижимостью. Обычно он представляет собой стандартный текст, если он не был специально подготовлен зайстройщиком.

Организация и Проведение Встречи по Управлению Недвижимостью

Покупая новую недвижимость, следует уточнить у строительной компании, как выстроено управление комплексом. Если застройщик не организовал управление недвижимостью, то собственнику придется объединяться с соседями. Для того чтобы определить правила управления, на собрании должны присутствовать все собственники недвижимости. Ниже поэтапно описан процесс организации и проведения встречи согласно закону:

Подготовка повестки собрания, рассылка приглашений
Описать все темы, которые подлежат обсуждению на собрании (создать план управления недвижимостью, выбрать членов управления недвижимостью, установить плату за обслуживание комплекса, выбрать способы охраны комплекса и т.д.). Согласно закону о Совместном пользовании собственностью, решение не может быть принято, если оно не заявлено в повестке встречи и приглашениях. Собственники должны быть приглашены на встречу с указанием адреса и времени проведения собрания.

Объявление даты собрания
Собрание проводится дважды, если первую встречу не посетило большинство собственников (большинством является 51%). В таком случае дата следующего собрания должна быть назначена через 7 дней. Присутствие большинства собственников на второй встрече не обязательно.

Официальное приглашение
Приглашение с описанием повестки встречи должно быть отправлено всем собственникам жилья. Копия приглашения размещается на доске объявлений в комплексе. Есть два способа отправить приглашение:
1. Приглашение осуществляется в личном порядке, собственник ставит свою подпись в "Отчете о доставке приглашений"
2. Если собственник на данный момент не проживает в своей квартире, сдает ее в аренду, то в таком случае приглашение должно быть отправлено заказным письмом по адресу фактического проживания собственника.

Первое Собрание
Обязательный документ на встрече – отчет о присутствующих на собрании собственников. Каждый присутствующий собственник жилья должен поставить подпись напротив своей фамилии, тем самым подтверждая свое присутствие. Если на первую встречу пришло меньше половины собственников, то собрание считается несостоявшимся и назначается вторая встреча.

Второе Собрание (если необходимо)
На данном собрании присутвие половины собственников не является обязательным. В том случае, если на встречу не пришел ни один собственник, решение о Правилах Управления недвижимостью принимается единолично организатором собрания.

После того, как будут установлены Правила Управления недвижимостью, выбирается управляющий комплексом сроком до января следующего года. Основные задачи управляющего должны быть приписаны в Отчете о принятых решениях, в обязанности входит: открытие счета в банке, предоставление доверенности от имени управляющей компании адвокату, осуществление операции в Управлении Страхованием и Налоговой службе. После этого участники собрания должны подписать данное решение, которое будет прикреплено в отчет о принятых решениях. В нотариальной конторе выбранный управляющий получает права представлять управляющую компанию.

Ежегодные Собрания по Управлению Недвижимостью

Решения, которые были приняты на собрании, подлежат выполнению каждым собственником недвижимости в комплексе. Решения не должны противоречить турецким законам и Плану управления недвижимости.

Управляющий комплексом переизбирается на ежегодном собрании, которое проводится в январе. Если собственник по каким-либо причинам не сможет посетить встречу, то должен обеспечить свое представительство (друзья, арендаторы, соседи). Представитель собственника должен появится на встрече с документом (пример ниже), который подтверждает, что он является представителем собственника на собрании по управлению недвижимостью.

Представительство на Собрании по Управлению Недвижимостью
Как хозяин недвижимости .......(номер блока и квартиры), я передаю права представлять себя (ФИО представителя). Он(а) обладает правом голосовать от моего имени на собрании 2016 года.
Полное ФИО

Выбор Совета Собрания

В заявленное время и указанном месте встреча начинается с определения количества присутствующих на собрании собственников. В первую очередь должен быть выбран председатель встречи и секретарь. Предыдущий управляющий не может быть избран председателем.

Сравнительный Анализ Управления в Предыдущем Году

Действующий управляющий должен подготовить отчеты о проделанной работе за прошлый год. Выполненный план работ оглашается для участников собрания. Совет собрания до начала встречи проверяет расходы, оплату за обслуживание комплекса за год. Один из членов совета собрания оглашает бухгалтерский отчет. Любой собственник недвижимости может запросить подробный отчет о распределении денежных средств за обслуживание комплекса. Если собственник не уверен в чистоте ведения бухгалтерии и не получил достаточных доказательств распределения денежных средств, то он может обратиться в Окружной Суд в течение 1 месяца со дня проведения собрания.

Выбор Нового Управляющего и Совета

Совет должен состоять из собственников недвижимости, в то время как менеджер может быть сторонним человеком или компанией. После того как выбраны члены совета и управляющий, они приступают к выполнению своих обязанностей на последующий год.

Подготовка Повестки Совещания

Эта часть собрания представляет собой обсуждения и принятия решений по таким вопросам, как основные жалобы, план работы консьержа, сумма ежемесячной оплаты за обслуживание, работа лифтов, чистка и уборка территории и бассейна и т. д. В том случае, если здание нуждается в ремонте, покраске, то вносятся дополнительные расходы в бюджет путем голосования собственников, в данном случае имеет значение большинство голосов (51%).

Расходы на Обслуживание Недвижимости и Дополнительные Платежи

Сумма расходов на обслуживание недвижимости определяется на ежегодных собраниях. Если комплексу необходим ремонт, то в таком случае с жильцов взимается дополнительная плата. Сумма дополнительной оплаты определяется на собрании и вносится в отчет о решениях принятых на встрече собственников. В платежном документе, который предоставляется собственнику, должно быть указано, по какому поводу вносится оплата, например: "Оплата за обслуживание комплекса за март 2016 года" или "Дополнительный платеж за покраску, август 2017".

Мы советуем нашим покупателям оплачивать стоимость обслуживания комплекса заранее на 6 месяцев, если они не проживают в комплексе постоянно. В том случае если собственник проживает в комплексе круглогодично, то нежелательно задерживать выплаты айдата, так как управляющий осуществляет выплату зарплат работникам комплекса.

Если собственник не осуществляет выплаты по обслуживанию комплекса, то управляющая компания подает на владельца недвижимости в суд и получает данные денежные средства, а также компенсацию. Если задолженность слишком высокая, то соседи могут принять решение продать квартиру в органы контроля по соблюдению законов.

Турецкие Термины, Используемые в Обслуживании Недвижимости

Kat Mülkiyeti Kanunu - Закон о Собственности
Yönetim Planı - План Управления
Site Yönetimi - Управление Комплексом
Tapu - Свидетельство о собственности
Toplantı Gündemi - Повестка собрания
Aidat - Плата за обслуживание комплекса
Davetiye Dağıtım Cetveli - Акт о доставке приглашений
Tebligat - Официальное приглашение
İadeli Taahhütlü Mektup - Заказное письмо
Karar Defteri - Отчет о принятых решениях
İşletme Defteri - Бухгалтерская книга
Hazirun Cetveli - Список участников
Çoğunluk - Большинство (51%)
Site Yöneticisi - Управляющий
Denetim Kurulu - Совет
Sulh Hukuk Mahkemesi - Окружной Суд
Toplantı Vekaleti - Доверенность на участие в собрании

Автор: Байрам Текче

Bayram Tekçe

АВТОРBayram TekçeГлава компании

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

Подробный Обзор Типов Жилья: Что Подойдет Именно Вам?

Подробный Обзор Типов Жилья: Что Подойдет Именно Вам?

Руководство по Жизни Цифрового Кочевника в Анталии, Турция

Руководство по Жизни Цифрового Кочевника в Анталии, Турция

Преимущества Инвестирования в Недвижимость Яловы

Преимущества Инвестирования в Недвижимость Яловы