تملّك العقارات من قبل الأجانب في تركيا

قد يبدو شراء عقار في الخارج عملية صعبة بالنسبة للأجانب بسبب نقص المعرفة ومشكلات التواصل. وعلى الرغم من الإجراءات التي قد تبدو معقدة، فإن عملية الشراء في تركيا سهلة وآمنة للغاية. فجميع الإجراءات اللازمة تركز على حماية الاستثمار ومصالح المستثمر. وقد أعددنا قائمة تتضمن أهم الخطوات لإرشادك منذ بدء عملية الشراء وحتى إتمام عملية البيع.

عملية الشراء للمشترين

• يتم حماية نقل سند الملكية من خلال نظام السجل العقاري التابع للحكومة التركية.

تُعد المديرية العامة للطابو والمساحة الجهة الرسمية المسؤولة عن عملية نقل سند الملكية. ويتم تسجيل جميع المعاملات وحمايتها ضمن نظام السجل العقاري لضمان حقوق البائع والمشتري.

• يمكن إعفاء المشترين الأجانب من ضريبة القيمة المضافة في حالات معينة.

تُعد ضريبة القيمة المضافة إلزامية للمواطنين الأتراك أثناء عملية الشراء، وقد حددتها الحكومة التركية بنسبة 20%. وفي بعض الحالات، قد تُطبق بنسبة 1% أو 8%. ويمكن إعفاء الأجانب من هذه الضريبة في حالات معينة، مثل:
• إذا كان المشتري لا يقيم في تركيا،
• إذا تم سداد ثمن الشراء من مصدر خارج تركيا،
• إذا التزم المشتري بعدم بيع العقار لمدة لا تقل عن سنة واحدة،
• يقتصر استرداد الضريبة على عمليات الشراء المفوترة من شركات الإنشاءات. أما إذا تم شراء العقار من شخص فرد، فيجب على المشتري دفع ضريبة القيمة المضافة.

• رسم سند الملكية إلزامي.

تبلغ ضريبة نقل سند الملكية 4% من إجمالي قيمة البيع. ووفقًا للقانون، يدفع المشتري 2% ويدفع البائع 2%. ويجب مناقشة هذه النقطة قبل توقيع عقد البيع. وإذا لم يتم الاتفاق مسبقًا، فمن المتعارف عليه في تركيا أن يتحمل المشتري كامل ضريبة نقل سند الملكية.

• الرقم الضريبي إلزامي.

يجب على المشترين الحصول على رقم ضريبي لإتمام المعاملات القانونية. وهو ضروري لجميع الإجراءات المالية مثل نقل سند الملكية، التأمين، دفع الضرائب، والاشتراك في المياه والكهرباء وغيرها. ويتم تقديم الطلب لدى دائرة الضرائب باستخدام جواز السفر.

• تقرير التقييم العقاري اختياري.

يوضح تقرير التقييم العقاري القيمة الحقيقية للعقار. ويساعد تقييم العقار من قبل خبراء مختصين على منع الأساليب الاحتيالية أثناء عملية الشراء.

• تأمين داسك (DASK) إلزامي.

يهدف هذا التأمين إلى حماية عقارك وقيمته وأي نفقات مفاجئة ناتجة عن الأضرار التي قد تسببها الكوارث الطبيعية، وأهمها الزلازل. ويُعد خطوة أساسية في عملية الشراء، ويمكن دمجه مع أنواع تأمين أخرى مثل السرقة والحريق والعواصف. كما أن تأمين داسك إلزامي للاشتراك في خدمات المرافق.

• يمكن شراء العقار عن طريق الرهن العقاري من البنوك التركية.

يمكنك شراء عقار في تركيا باستخدام الرهن العقاري، حيث تقبل العديد من البنوك التركية طلبات الرهن المقدمة من الأجانب.

• يتم سداد كامل المبلغ أولًا.

نظرًا لأمان نظام السجل العقاري، فإن استثمارك محمي من قبل مؤسسات حكومية رسمية. ولحماية حقوق البائع، يتم سداد كامل ثمن العقار قبل نقل سند الملكية.

عملية البيع

• إجراءات البيع موحدة للمشترين من جميع الجنسيات.

تُطبق الإجراءات نفسها على جميع المشترين بغض النظر عن الجنسية، دون أي تمييز على أساس الدين أو اللغة أو الجنسية.

• رسم سند الملكية إلزامي للبائعين أيضًا.

تبلغ ضريبة سند الملكية 4% من إجمالي قيمة البيع، حيث يدفع البائع 2% ويدفع المشتري 2%. وقد تنشأ بعض الإشكالات بسبب العُرف السائد في تركيا، إذ يُتوقع تقليديًا أن يتحمل المشتري كامل الضريبة. لذلك يجب الاتفاق على هذه النقطة مع البائع قبل توقيع عقد البيع.

• ضريبة الدخل تُفرض على البائعين في حالات معينة.

تكون ضريبة الدخل إلزامية إذا تم بيع العقار قبل مرور خمس سنوات على تملكه. أما إذا احتفظ البائع بالعقار لأكثر من خمس سنوات، فلا تُفرض ضريبة الدخل.

الملكية

• يحق لمالكي العقارات الأجانب التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة.

يمكن اعتبار تملّك العقار بوابة للعيش في تركيا والحصول على الجنسية التركية. ويحق لمالكي العقارات التقدم بطلب تصريح إقامة استنادًا إلى سندات الملكية.

• يحق لمالكي العقارات الأجانب التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية.

في حالات معينة، يمكن للأجانب الذين يمتلكون عقارات في تركيا التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية، وذلك وفقًا لشروط محددة مثل:
• أن تتجاوز قيمة الاستثمار العقاري 400.000 دولار أمريكي،
• فرض قيد على سند الملكية يمنع بيع العقار لمدة ثلاث سنوات،
• يمكن أيضًا للأجانب الذين امتلكوا عقارات في تركيا وأقاموا فيها بشكل متواصل لمدة خمس سنوات (باستثناء السفر القصير) التقدم بطلب الجنسية التركية. وفي هذه الحالة، لا يُشترط حد أدنى لقيمة العقار، ولا يُطبق شرط استثمار 400.000 دولار أمريكي.

• يمكن توريث الملكية بين أجيال العائلة الواحدة.

يتمتع المالك القانوني بجميع حقوق العقار، ويمكن للورثة الأجانب طلب نقل الملكية إليهم ليصبحوا المالكين القانونيين.

• يمكن استخدام العقار كمصدر دخل من خلال التأجير.

لا توجد أي قيود أو حدود على تحقيق الربح من العقار. وبغض النظر عن نوع العقار، يمكن تأجيره، ويحقق العديد من المالكين أرباحًا من خلال تأجير عقاراتهم.

• يوجد حد أقصى لتملّك العقارات من حيث المساحة داخل البلاد.

لا يمكن للأجانب تملّك أكثر من 30 هكتارًا على مستوى تركيا، ولا أكثر من 10% من المساحة العمرانية في المنطقة الإدارية الواحدة. ويمكن زيادة هذا الحد بقرار من السلطات الحكومية مثل رئيس الدولة.

• لا يجوز للأجانب تملّك عقارات في المناطق العسكرية المحظورة.

نظرًا لمتطلبات الأمن القومي، لا يُسمح للأجانب بشراء عقارات تقع ضمن المناطق العسكرية المحظورة.

• لا تترتب عليك ضريبة دخل إذا لم تقم بتأجير العقار أو تحقيق دخل منه.

إذا قررت تحقيق ربح من استثمارك عن طريق التأجير أو البيع، فستكون ملزمًا بدفع ضريبة الدخل الناتجة عن هذا الربح.

Merve Tuncer

الكاتب/ةMerve Tuncerمساعد مدير العلامة التجارية

أحدث المنشورات

بيليك أم كالكان: أين تشتري فيلا فاخرة في أنطاليا؟

بيليك أم كالكان: أين تشتري فيلا فاخرة في أنطاليا؟

دليل الاستثمار العقاري في تركيا للسعوديين

دليل الاستثمار العقاري في تركيا للسعوديين

أهمية الأبنية المستدامة من أجل مستقبل أخضر

أهمية الأبنية المستدامة من أجل مستقبل أخضر