كيف تعمل إدارة المجمعات في تركيا؟

معظم مبيعات انطاليا هومز للأجانب، لذلك نواجه من عملائنا عادة نفس الأسئلة حول إدارة المجمعات. كل بلد يكون لديه قواعدها الخاصة بما يتعلق بإدارة العقارات. تمت كتابة هذا المقال لإطلاع عملائنا وغيرهم من تجار العقارات الأجانب في تركيا عن جمعية المالكين للعقار.

إدارة الموقع أو جمعية المالكين تعني "سايت يونيتمي" باللغة التركية. ويتم تنظيم جمعية مالكين العقار من قانون الملكية المشتركة رقم: 634. عندما يشتري أي شخص عقار في مجمع / كومباوند، فانه يقبل الالتزام بقواعد وخطة الإدارة وعليه توقيع سند الملكية في المديرية العامة لتسجيل الأراضي والسجل العقاري. عموما، ان خطة الإدارة هو نص قياسي ثابت إذا لم يتم صياغته على طلب شركة الانشاء.

إقامة وعقد اجتماعات إدارة الموقع

عند شراء عقار في مبنى جديد، فان شركات البناء الجيدة تأسس وتحدد إدارة لهذا المبنى. إذا لم يكن ذلك، فانك تحتاج إلى التعاون مع جيرانك. من أجل إنشاء الإدارة، يجب أن يكون الاجتماع من قبل جميع مالكين العقارات. الخطوات وفقا للقانون.

إعداد جدول الأعمال والدعوة لاجتماع إدارة المجمع
كتابة جميع المواضيع وما ينبغي مناقشته في الاجتماع مثل (تأسيس إدارة للمجمع، اختيار أعضاء إدارة الإدارة، تحديد رسوم الصيانة، تحديد ناطور أو حراسة وقواعد عملهم، الخ) وفقا لقانون الملكية المشتركة، لا يجوز لك أخذ قرار في الاجتماع إذا لم يكن مطروح في جدول الأعمال والدعوة. وتحتاج إلى دعوة أصحاب العقارات مع عنوان الاجتماع والوقت.

تحديد موعد الاجتماع

تحتاج إلى إعلان تاريخين لاجتماعين؛ في حال غالبية أصحاب العقارات (الأغلبية 51٪) لم تشارك في الاجتماع الأول. تحدد الاجتماع الثاني بعد 7 أيام من تاريخ الاجتماع الأول. وفي الاجتماع الثاني، الأغلبية ليست إلزامية.

الدعوة القانونية
يجب تسليم دعوة مع جدول أعمال الاجتماع إلى جميع مالكين العقارات. نسخة واحدة يمكن أن تعلقها على مداخل المجمع أو المبنى بحيث يمكن أن يراها الجميع بسهولة. و ينصح باتباع الطرق التالية- أكثر فعالية- لتسليم الدعوات:
1- يجب تسليم هذه الدعوات لأصحاب العقارات والتوقيع على "ورقة تسليم الدعوة"
2- إذا كان العقار فارغ، أو مستأجر من قبل مستأجر أو ليس من الممكن الوصول إلى مالك العقار، عليك ارسال هذه الدعوة من قبل "رسالة مدفوعة مسجلة ". بعد إرسال الرسائل، احفظ وثائق التسجيل لإدارة السجلات لكل المالكين المدعويين.

الاجتماع الأول
تستطيع إعداد "كتاب وقرار" و "حسابات التشغيل" قبل الاجتماع. إعداد ورقة مسودة "وثيقة حضور اجتماع" حيث يجب على كل المشاركين في الاجتماع التوقيع عليها في الاجتماع. إذا أتت الغالبية في الوقت والمكان المعلن، يبدأ الاجتماع؛ إن لم يأتوا الاجتماع الثاني سيكون محدد.

الاجتماع الثاني إذا لزم الأمر
الغالبية العظمى من عدد أصحاب العقارات ليست إلزامية بعد الآن. حتى اذا كان هناك مالك عقار واحد وإذا تم إجراء جميع الدعوات بشكل صحيح، قد تتخذ جميع القرارات بنفسك. ينبغي اتخاذ جميع القرارات مع أصوات 51٪ من حاضرين الاجتماع.

بعد تأسيس إدارة المجمع، فإن المدير مفوض حتى شهر يناير. من المهم كتابة المهام بالتفصيل من قبل المدير في كتاب القرارات مثل فتح حساب مصرفي / إدارته، إعطاء توكيل لمحام، تفعيل SGK (هيئة التأمين) ومكتب الضرائب. بعد الاجتماع، يجب على الحضور توقيع قرارات الاجتماع. ولصقها على كتاب القرارات. ثم عند كاتب العدل يجب اختيار مدير المجمع واعطاءه التفويض القانوني لصالح إدارة المجمع.

اجتماعات إدارة المجمع السنوية

يتم اتخاذ كل قرارات إدارة المجمع في هذه الاجتماعات. ويجب على كل مالك عقار الالتزام بقوانين وقرارات هذه الاجتماعات. هذه القرارات يجب أن لا تتعارض مع خطة الإدارة والقوانين التركية ذات الصلة.

يتم اختيار مدراء المجمع لسنة واحدة فقط. هذه الاجتماعات يجب أن تعقد سنويا في يناير من كل عام. ينصح بحضور هذه الاجتماعات أو تقم نفسك بتقديم أحد من أصدقائك أو جيرانك أو المستأجر. ان ممثلك يجب ان يحضر لهم وثيقة للتمثيل باجتماعات إدارة المجمع مثل التالية:

تمثيل لاجتماعات إدارة المجمع | مجمع توبلانتيسي ويكاليتي
كمالك للعقار ........ (كتلة الكتلة، رقم العقار)، أعطي حق التقويض إلى ......... (أكتب هنا اسم شخص).
وهو مخول بالتصويت والفصل في الاجتماعات في عام 2016.
الاسم الكامل والتوقيع

اختيار اجتماع مجلس الادارة

يبدأ الاجتماع في الوقت المعلن والمكان بعد التوقيع على ورقة الحضور. في بداية الاجتماع يجب أن يتم اختيار رئيس مجلس الإدارة والكاتب ليكون الاجتماع عادل. الرئيس لا يجب أن يكون مدير المجمع السابق.

فصل إدارة السنة السابقة/ تدقيق تقاريرها

المدير المثالي والمدقق يجب أن يكون معهم نسخ من تقاريرهم قبل الاجتماع. المدير يقرأ أنشطة السنة السابقة على شكل تقرير إلى الحاضرين. مجلس أعضاء الرقابة يجب أن يسيطر عليها ويراقب كل المصاريف، ايصالات المدفوعات، ايصالات رسوم الصيانة التي تم جمعها قبل الاجتماع. عضو واحد من أعضاء مجلس الرقابة يقرأ تقرير مدقق الحسابات. بعد عرض كل التقارير، المدير وأعضاء مجلس الرقابة يقومون بالتصويت على الفصل النهائي لإدارة السنة السابقة والوضع المالي. كل مالك عقار يجب أن يسأل عن التقارير المالية وبراهين الدفع والتكاليف قبل أو أثناء الاجتماع. إذا كنت غير مقتنع بشفافية السجلات، أسأل في الاجتماع للحصول على تقرير اضافي إذا لم يتم تسليمه بعد. إذا كنت تعتقد أن هناك تكلفة من دون أي دليل أو الرصيد المالي غير صحيح، يجب عليك الادعاء إلى محكمة الصلح المدنية بعد شهر من هذا الاجتماع. المحكمة تدقق تقرير مراجعة الحسابات بالنيابة عن جميع مالكي العقارات.

اختيار مدير جديد للمجمع ومجلس إدارة

يتم اختيار مدير جديد وأعضاء مجلس إدارة ورقابة. مدير المجمع يمكن أن يكون أي شخص أو أي شركة. ولكن أعضاء مجلس الادارة يجب أن يكونو من المالكين. الذين سيكونون مفوضين لأداء جميع القرارات التي اتخذت في الاجتماع الذي كلف به المدير.

إعلان جدول أعمال الاجتماع والأنشطة التي يمكن أن تقرر

جميع النقاط التي تم إعلانها في جدول أعمال الاجتماع، سيتم مناقشتها وحلها في هذا الجزء من الاجتماع مثل: المطالبات العامة، جدول عمل الناطور، مبالغ رسوم الصيانة، المصاعد، أوقات تشغيل المسبح...والخ. قد تكون هناك حاجة لإصلاحات، أعمال دهان أو أي أعمال إضافية في المباني القديمة. في هذه الحالة تقرر الميزانية في الاجتماع. المالكين يجب أن يصوتوا ويعطوا موافقتهم على دفع هذه التكاليف الإضافية. من أجل اتخاذ هذا القرار 51٪ من الحضور كافية لإقرار القرار في الاجتماع. من المهم أن يتم كتابته

رسوم الصيانة والتكاليف الإضافية

رسوم الصيانة تقرر في هذه الاجتماعات وكل مالك عقار يجب أن يدفعها. إذا طلبت الإدارة تكاليف إضافية لإصلاح أو طلاء المبنى، ودفع ذلك. نحن ننصح عملائنا عدم مجادلة الإدارة في هذه المدفوعات. إذا لم تكن متأكدا من مصداقية مطالبهم، اطلب من المدير رؤية كتاب القرارات. يجب عليهم أن يظهروا لك هذه القرارات. حيث تكون مكتوبة بشكل واضح وكم يجب أن تدفع والسبب. كما أن الدفع كل مرة يجب أن يكون بإيصال مع توصيف واضح مثل:
رسوم صيانة مارس، 2016
دفعة إضافية لأعمال الدهان أغسطس، 2017

نحن ننصح عملائنا بدفع مقدما لمدة 6 أشهر إذا كانوا لا يقيمون بانتظام في المنزل. حتى إن كنت تقيم أم لا، أن المدراء يجب عليهم اخذ هذه التكاليف ودفع رواتب الموظفين. وسيكون من حسن الجوار بالنسبة لك الدفع المسبق من وجود ديون لفترة طويلة. أن الذين يدفعون سلفا عادة يكونوا محبيوبين من قبل الجوار أكثر من الذين يتأخرون في الدفع.

إذا لم تدفع المبالغ الإضافية المطلوبة أو رسوم الصيانة، سيتم تحصيلها منك من قبل مكتب تنفيذ القانون مع التكاليف القانونية وأتعاب المحامين والفوائد. إذا كانت ديونك للمجمع كبيرة، جيرانك قد يقررون وضع شقتك للبيع في مكتب تنفيذ القانون أيضا.

القاموس التركي لإدارة المجمعات والحقوق

Kat Mülkiyeti Kanunu - قانون الملكية المشتركة
Yönetim Planı - خطط الإدارة
Site Yönetimi – إدارة المجمع أو جمعية المالكين
Tapu - سند طابو، وثيقة تسجيل ملكية
Toplantı Gündemi - جدول أعمال الاجتماع
Aidat - رسوم الصيانة
Davetiye DAGITIM Cetveli - ورقة تسليم الدعوة
Tebligat - دعوة القانونية
İadeli Taahhütlü Mektup – مراسلات وردود الدفع
Karar Defteri - كتاب القرارات
İşletme Defteri – كتاب الحسابات
Hazirun Cetveli – وثيقة الحضور للاجتماع
Çoğunluk - الأغلبية هو 51٪ من الوحدات العقارية. كل شخص واحد لايجب أن يصوت أكثر من 1/3 من الحاضرين الاجتماع وفقا للقانون. لا تحسب الوحدات العقارية في هذه الحالة.
Site Yöneticisi - مدير المجمع
Denetim Kurulu - مجلس الرقابة والادارة
Sulh Hukuk Mahkemesi - محكمة الصلح المدنية
Toplantı Vekaleti - التمثيل بالاجتماع

المؤلف : بايرم تيكجه

Bayram Tekçe

الكاتب/ةBayram Tekçeرئيس الشركة

أحدث المنشورات

دليل نوع المنزل النهائي: أي نوع منزل مثالي؟

دليل نوع المنزل النهائي: أي نوع منزل مثالي؟

دليل عيش نمط الحياة الرقمي البدوي في أنطاليا ، تركيا

دليل عيش نمط الحياة الرقمي البدوي في أنطاليا ، تركيا

ما هي المزايا التي تقدمها يالوفا للاستثمار العقاري؟

ما هي المزايا التي تقدمها يالوفا للاستثمار العقاري؟