Türkiye’de Site Yönetimi Nasıldır?

Genellikle yabancılara gayrimenkul satışı yapan Antalya Homes olarak, müşterilerimizin site yönetimi hakkındaki sorularıyla sık sık karşılaşmaktayız. Her ülkenin gayrimenkul yönetiminde farklı kuralları vardır. Bu makale, müşterilerimizi ve diğer gayrimenkul alıcılarını Türkiye’de site yönetimi hakkında bilgilendirmek amacıyla yazılmıştır.

Site yönetimi, mülkiyet kanunun 634 numaralı kanunu ile düzenlenmiştir. Site içinde gayrimenkul satın alanlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nde tapuyu imzaladığında Yönetim Planı kurallarına uymayı kabul ederler. Tapuyu aldığınızda, size gayrimenkul yönetim planı sorulabilir. Genellikle müteahhit tarafından hazırlanan yönetim planı, kişiye özel değilse standart bir metindir.

Site Yönetimi Toplantıları

Yeni bir binada gayrimenkul satın aldığınızda, site yönetimi inşaat şirketleri belirler. Eğer site yönetim planı yoksa tüm mülk sahipleri bir araya gelip yönetim kurulunu oluştururlar. Site Yönetim Kurulu toplantısı aşamaları kanunda şu şekilde sıralanır;

Site Yönetim Kurulu toplantısı davetiyesini ve gündemini hazırlayın
Kat mülkiyeti Mülkiyet Kanunu'na göre toplantıda tartışılması gereken tüm konular (bakım ücreti belirleme, site yönetimi üyelerinin seçimi, site yönetiminin kurulması, kapıcı belirlenmesi veya güvenlik çalışmaları vb.) yazılmalıdır. Eğer toplantıda karar alınamazsa, davetiyede ve gündemde belirtilmelidir. Toplantı davetiyelerinde toplantı adresi ve saati yazılıdır.

Toplantı saatini belirleyin
Site sakinlerinin %51 çoğunluğu toplantıya katılabiliyorsa toplantı yapılabilir. Eğer %51 katılımcı sağlanamazsa ikinci bir toplantı tarihi belirlenir. İkinci toplantı tarihi, ilk toplantı tarihinden 7 gün sonra olmalıdır. İkinci toplantıda %51 katılımcı çoğunluğu zorunlu değildir.

Yasal Davet
Toplantı gündemi bir davetiye ile site sakinlerine teslim edilmelidir. Bir kopyasını site ya da apartman girişine asıldığında herkes rahatça görebilir. Davetiye iki şekilde verilebilir;
1- Bu davetiyeler, "Davet Teslim Formu" ile ilgili bir imza karşılığı site sakinlerine teslim edilebilir.
2- Daire boşsa veya dairede kiracı varsa mülkiyet sahibe ulaşmak zordur. Bu nedenle kayıtlı ve cevap taahhütlü mektupla bir davetiye göndermek zorundasınız. Mektubu gönderdikten sonra yönetim kayıtları için belgeleri saklamalısınız.

Birinci Toplantı
Toplantıdan önce karar defteri ve faaliyet defteri hazırlanır. Toplantıda bulunan katılımcılar belirlenir. Çoğunluk sağlandıysa toplantı başlar. Toplantı yeri ve zamanında yeterli çoğunluk sağlanmazsa ikinci toplantı oluşturulur.

İkinci Toplantı
Site sakinlerinin sayısının çoğunluğu zorunlu değildir. Eğer davetler doğru yapıldıysa tek katılımcı olsa bile tüm kararlar alınabilir. Tüm kararlar toplantı katılımcısının % 51 oyu ile alınmalıdır.

Site yönetimi kurulduktan sonra, seçilen yönetici ocak ayına kadar yetkili olur. Yönetici, banka hesabı açma yönetme yetkileri, SGK hareketleri, avukata vekâlet verme yetkileri gibi önemli görevleri karar defterine yazmalıdır. Toplantıdan sonra, alınan kararlar görevlilere söylenir. Seçilen site yöneticisi, Noter Kamu site yönetimi adına yasal yetki görevini alır.

Yıllık Site Yönetimi Toplantıları

Her karar, site yönetimi toplantılarında alınır. Her katılımcı bu toplantının kararlarına ve kurallarına uymalıdır. Bu kararlar, yasalara ve yönetim planına aykırı olmamalıdır.

Site yöneticileri sadece bir yıl için yetkili seçilir. Bu toplantılar her yıl ocak ayında düzenlenmelidir. Toplantılarda sizi temsil etmesini istediğiniz arkadaşınız, komşunuz ya da kiracınız için izin almalısınız.

Site Yönetimi Toplantısı Temsil | Site Toplantısı Vekâleti
........ mülkiyet sahibinin (yazma bloğu, daire numarası) , ......... (buraya kişilerin adı yazılır) için heyet hakkı veriyorum. Bu kişi, 2016 yılında toplantılarda oy kullanmak ve tasfiye etmek için yetkilidir.
İsim Soyisim ve İmza

Toplantı Yönetim Kurulunun seçilmesi

Toplantı, belirlenen zaman ve mekânda katılımcıların hazır bulunduğuna dair beyanname imzaladıktan sonra başlar. Öncelikle toplantı başkanı ve toplantı yazıcısı ortak kararla seçilmelidir. Başkan, site yöneticisi veya yönetim kurulundan olmalıdır.

Önceki Yıl Yönetimi / Denetim Raporları ve Deşarj

Bir yöneticide daha önceki denetim toplantılarının raporlarının kopyası olmalıdır. Yönetici görevlilerden bir önceki yılın raporlarını alır ve okur. Kontrol kurulu üyeleri, toplantıdan önce toplanan bakım ücretleri ve ödeme makbuzlarını inceler. Müdür ve kontrol kurulu önceki yılın yönetimi ve finansal durumunun tahliyesi için oylanır. Her üye, toplantıdan önce veya sonra mali raporları, ödemeleri ve maliyetleri inceleme hakkına sahiptir. Eğer kayıtların doğruluğu konusunda ikna değilseniz, henüz teslim edilmediyse toplantıda rapor istenebilir. Herhangi bir kanıt yoksa maliyetin doğru olmadığını düşünüyorsanız, toplantıdan sonra bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirsiniz. Mahkeme, tüm site sakinleri adına denetim raporunu kontrol eder.

Yeni Site Yöneticisi ve Kontrol Kurulu Üyelerini Seçme

Yeni müdür ve kontrol Kurulu üyeleri seçilir. Site yöneticisi, bir şahıs veya şirket olabilir. Fakat kontrol kurulu üyeleri mülk sahipleri olmalıdır. Kontrol kurulu üyeleri, toplantıda alınan tüm kararları uygulamak için görevlendirilmiştir.

Toplantı Gündemini ve Yapılacakları Belirleme

Toplantı gündeminde ele alınacak tüm noktalar belirlenir. Toplantının bu bölümünde, genel hak talepleri, kapıcıların çalışma planı, bakım ücretleri, asansörler ve yüzme havuzu çalışma süreleri gibi konular görüşülür. Eski binalarda, boya veya tamirat işleri olabilir. Bu durum da bütçe toplantısında karar verilir. Ev sahipleri, oy birliğiyle bu ek masrafları ödemeyi kabul edebilir. Toplantıda kararın kabul edilmesi için mevcut katılımcıların %51 oy çoğunluğu yeterlidir.

Bakım Ücreti ve Ek Maliyetler

Bu toplantılarda bakım ücreti kararı verilir. Ancak, her mülk sahibinin bu ücreti ödemeyi kabul etmesi gerekir. Eğer Yönetim, bina onarım ve boyama için ek maliyet isterse ödenir. Biz müşterilerimize bu ödemeler konusunda yönetime direnmemelerini öneririz. Şüpheye düşüldüğünde hak sahibi yöneticide bulunan karar defterini inceleyebilir. Yönetici size bu kararları göstermek zorundadır. Hangi birim için ne kadar ödeneceği ve nedeni açıkça yazılı olması gerekir. Ödeme, her zaman net bir bilgi ile makbuz karşılığında şu şekilde yapılır;
2016 Mart ayı bakım ücreti,
2017 Ağustos ayı boyama için ek maliyet

Eğer 6 ay boyunca düzenli olarak evde kalmıyorsanız, peşin ödemenizi tavsiye ederiz. Çünkü yöneticiler personel maaşlarını ödemek ve maliyetleri karşılamak zorundadırlar. Burada iyi bir komşu olmak için ödemeleri zamanında yapmak gerekir. Peşin ödeyenler, ödemeyen ya da geç ödeyen komşulara göre daha çok sevilir.

Ek ödemeleri, yasal maliyetleri ve bakım ücretlerini ödemezseniz, hakkınızda icra takibi başlar. Avukat ücreti ile beraber borcunuz daha çok artacaktır. Borcunuzu ödemediğiniz takdirde komşularınız dairenizin icrada satılması için izin kararı alabilirler.

Yazar: Bayram Tekçe

Bayram Tekçe

YAZARBayram TekçeYönetim Kurulu Başkanı

SON HABERLER

Ev Tipleri Rehberi: Size En Uygun Ev Tipi Hangisi?

Ev Tipleri Rehberi: Size En Uygun Ev Tipi Hangisi?

Antalya, Türkiye'de Dijital Göçebe Yaşam Tarzını Yaşama Rehberi

Antalya, Türkiye'de Dijital Göçebe Yaşam Tarzını Yaşama Rehberi

Yalova Emlak Yatırımı İçin Nasıl Avantajlar Sunuyor?

Yalova Emlak Yatırımı İçin Nasıl Avantajlar Sunuyor?